万科的阵痛与新机

南方日报记者 柴亚娟

近段时间，房地产龙头企业万科债券出现异常波动引发外界关注。11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，会上，万科管理层表示，万科基本情况无恙，流动性依旧稳健；深圳国资委与深铁表态坚定支持万科，并表明已经准备好丰富的“工具箱”去应对可能遇到的风险。

11月7日，万科股债市场出现回升走势，万科A开盘走高，以近2%的涨幅领跑，同时，企业多只债券大涨。显然，深圳国资委的撑腰帮助万科度过了眼前的危机，不过从长远来看，真正解除危机需要的是整个行业稳定发展和市场信心的修复。

当下，房地产业进入高质量发展的转型期，而房地产新模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换显然是一个漫长而痛苦的过程。实际上，早在5年前就喊出“活下去”的万科，比同行更早地进入转型期。万科的转型之路究竟走得如何，能否帮助其真正破解信任危机、穿越周期，持续健康地活下去？

早在5年前就喊出“活下去”的万科，比同行更早地进入转型期。    资料图片

走过了“交学费”阶段

在行业转型的艰难时期，万科财报显示，公司保持稳健，财务状况良好，经营性现金流已连续14年为正，销售规模保持在头部阵营。今年8月30日发布的2023年半年报显示，万科经营服务业务实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%，实现双位数增长。

“自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。”10月20日，万科举办的媒体见面会上，泊寓总经理胡冬华分享了万科长租公寓业务的最新发展情况。截至目前，泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。

10月26日，万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

当晚，郁亮在微信朋友圈发文感慨，“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间显示出来。”

在郁亮看来，万科的经营服务业务起步比较早，但以前吃掉了很多利润，如今“学费”终于付完了，不再成为负担。

“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，在短期内，对整体盈利表象要有重大改变，还有难度。”郁亮说，转型不是一蹴而就，与开发业务不同，经营服务业务是“滚雪球”业务，给一定的时间，将会对收入、利润有重大影响。“在外部条件具备的情况下，万科会做好准备，也会保持耐心。”

努力熬过转型“阵痛期”

经营服务性业务实现正向盈利，意味着万科转型初见成效，相当于企业完成减脂、增肌、活血，万科本应以一个更加健康、饱满的状态应对眼前的挑战。出乎意料的是，郁亮却坦白，房地产行业进入马拉松“撞墙期”，阵痛比预想的更长、更痛。

马拉松“撞墙”是指运动员在比赛中必须经历的一段艰难路程，通常发生在赛程的30公里左右。在这段赛程中，跑者体能严重消耗，肌肉酸痛，配速下降，身体到了极限状态，甚至失去行动能力，就像“撞墙”一样。

媒体见面会上，热爱马拉松的郁亮以长跑中的身体动能转换为例，他认为，“今天（房地产市场）的状态有点像马拉松‘撞墙’。身体原来消耗碳水化合物，以糖转换能量，但跑了30公里之后体内的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪转化能量让你往前跑。燃烧脂肪转化比较慢，需要5—10分钟，这一段时间是最痛苦的，因为糖不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去。”

两年前，行业刚触及深水区时，郁亮对于市场的判断尚是“尊重常识，回归常态，阵痛之后仍有机会”。

“阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。”

阵痛之后的机会在哪里？

阵痛之后的机会在哪里？万科认为是与客户同步发展，与城市同步发展。

在10月20日的万科媒体交流会上，万科开发业务负责人张海认为当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。“现阶段首先要将基本功练得更好，所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中，也包括加强与客户互动，满足客户新的需求。”

在张海看来，万科这些年的种种探索与实践，都是“推动变化，并成为变化”的过程。郁亮持同样的观点，“没有成功的企业，只有时代的企业。”在他看来，每个企业都要适应时代的变化，做时代需要的事情，才可能做到成功。

郁亮认为，住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。从城市人口增长、改善、更新的需求来看，预计未来住宅建设的中枢值是10亿—12亿平方米。

“由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10亿—12亿平方米的中枢值有较大差距。”郁亮指出，住房作为居民生活刚需不会消失，需求压制久了总要释放出来，市场正在蓄积自发修复的势能。

市场到底何时复苏？郁亮认为，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买，目前还存在的难点是“想买”的问题，需要恢复消费者的信心。“恢复消费者的信心，首先需要行业保持稳定，保持行业稳定需要市场各方共同努力，也需要时间。每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。”

“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”郁亮表示，他相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。“更重要的是，当下不必过于悲观。