王健林要把万达商业带到哪里

根据对赌协议，万达商业要在2023年10月31日前完成上市，王健林所剩的时间已经不多了，选择重回港股，或许是明智之选。

兜兜转转近5年，万达商业的A股IPO排队之路终止了。

3月24日早间，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”或“万达商管”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股的IPO申请。

至此，万达商业超过5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回而告一段落，而“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业即将开始资本市场的新征程。

“A股已经有多少年没有地产公司上市了，现在房企面临的调控压力很大，融资环境紧张，房企在A股上市依然很难。”一位行业资深人士对《中国企业家》感慨道。

在他的观察中，国内A股市场已经有近10年时间，未有地产公司成功通过IPO。这意味着，监管层面依然对地产上市抱有谨慎态度。尽管万达完成了轻资产转型，但“不是A股不接受万达，是A股不接受地产公司。”该人士推断称。

万达商业以房地产业务起家，通过商业地产占领市场后，2015年开始启动轻资产转型战略，如今的万达商业已变成了一家轻资产的商业管理运营企业。而目前，在港股市场上，物业管理企业的市值水平远高于地产企业。可以参照的是，在此前上市的物业管理企业中，也不乏以商业管理能力见长者，比如，华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业等。

“撤离”A股后，未来万达商业以商业管理运营企业的身份回港上市，已成为业内共识。值得关注的是，万达商业一旦重新登陆香港资本市场，还会受到资本市场的追捧吗？

曲折上市路

万达商业上市之路充满曲折。

2014年12月23日，万达商业在港交所上市，是其首次登陆资本市场，这也成为当年港交所最大的IPO。但因内地和香港市场的估值落差，万达商业的市值遭遇严重低估，股价也长期低迷，这些都让万达商业的投资者们感到沮丧。

2016年3月，在登陆港交所600多天后，万达商业选择从港交所退市，同时推动万达商业回国内A股上市。

据《中国企业家》了解，实际上，早在2015年9月，万达商业就启动了在内地IPO的上市程序，向证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，公司的地产属性浓厚。

近年来，房地产调控政策日益趋严，房企在国内上市基本无望。之前已递交材料、已受理的国内地产企业就陷入了漫长的IPO排队周期，而在A股上市排队的房企中，排名最靠前就是万达商业。

与此同时，万达商业还主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性。经过一番调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分。

甚至万达连公司名字都改了，以凸显万达商业“从重变轻”的决心。2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

尽管如此，万达商业A股IPO之旅依然无法改变终止的命运。

值得注意的是，2016年9月，万达商业从港股私有化退市，并引入战略投资，同时签署了对赌协议，双方约定，万达商管将于2018年8月完成A股上市。

不过，2016年以来，国家政策就关闭了房企国内上市的大门。万达商业、富力地产、恒大等至今未能完成A股上市。随后在2018年初，万达商管与战投签署了第二份对赌协议，约定于2023年10月31日前完成上市。

距离2016年已经过去了五年，距离2018年已经过去了三年，这期间，万达商业的回A上市路，从某种意义上来说，基本没有实质性进展。

一个严峻现实是，所剩的时间窗口在慢慢消失，万达商管亟待调整。“2018年融创、腾讯入股万达时，就是奔着上市去的，总要给投资人一个交代。”某行业人士称。

王健林主动求变

此次万达商业主动撤回A股的IPO申请，意味着不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。万达方面的相关人士称，从公告里不难看出，此次万达商业要彻底轻资产化，进行轻资产重组之后的万达商业，或会受到资本市场青睐。

轻资产后的万达商业，无疑是奔着香港市场去的。2016年的退市公告中显示，万达商业长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。

兜兜转转五年间，王健林又回到“原点”。

行业人士推断，目前物管行业的高估值，或是万达选择再度回港上市的重要原因。克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍。2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。

万达的战略调整，也与过去一年里，万达的商业和零售业遭疫情严重冲击有直接关系。在复工复产后，国家启动了疫情专项债，万达商管借此积极发行债券，偿还到期债务和补充资金，以确保现金流动性。

其中，2020年3月13日，万达商管一笔98亿元的小公募债券获得上交所受理；3天后，万达广场一笔39亿元ABS再度获深交所受理。

尽管有借款补充流动性，但在目前经营情况欠佳的情况下，万达商管依然面临着不小的挑战性。

万达集团最重要的四大核心业务：商业地产（万达广场）、万达电影、万达体育、万达酒店，几乎都是受疫情严重影响的行业。

其中，万达的影视业务受影响最大，据万达电影业绩预告显示，2020年实现归属于上市公司股东的净利润亏损61.5亿至69.5亿元，远远超过2019年的47亿元亏损金额。

与院线相比，以万达广场为代表的商业地产业务，虽然并未全线停摆，但受到的负面冲击也比较大。受疫情冲击最严重的2020年一季度，万达商业管理集团（万达的核心子公司）的经营性现金流净额为-39亿元。

与此同时，万达商管债务压力仍然较大。据Wind数据显示，2021年，万达商管到期的公开债务为367.5亿元。

2020年9月底，万达商管集团透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。2020年9月，万达商管集团总裁肖广瑞在接受媒体采访时表示，这是万达商管集团董事会做出的决定。

万达商管“轻资产”项目发展超出预期。

数据显示，2020年前9个月，万达商管已签约的“轻资产”项目为53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。截至2020年12月25日，万达已完成2020年初制定的全年开业45个万达广场的目标。

万达后续还需自己进行“造血”。行业人士指出，恒大地产回A失败所发出的信号，使得万达商管实施的“去房地产化”和全面转型轻资产的战略，成为王健林更加坚定的选择。不过在“从轻”后，如何解决企业收益水平偏低等问题，还需要万达商管进一步思考和解决。