新政解决行业痛点 长租公寓市场热度回升

经历了2020年的调整之后，长租公寓行业在2021年迎来了新的发展机遇。近期，租赁行业好消息不断，6月18日召开的国务院常务会议明确，将于10月1日起，对住房租赁企业实施“减税”政策。7月，又迎来一系列政策支持，从基础制度、土地、审批、资金、金融以及税收政策等几大方面，支持保障性租赁住房的发展。数据显示，百强房企半数已进入长租公寓，在新的发展机遇之下，头部企业正渐渐显出优势。

市场 租赁热度回暖 政策监管力度不减 

　　前几年，长租公寓处于风口，不少机构进入这一市场，其中包括不少房企。经过2020年的低迷，目前长租公寓市场热度明显回暖。随着住建部、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》以及多地发布加强住房租赁市场监管新规，行业监管政策升级，租赁市场逐步规范化，行业也迎来发展新阶段。

　　近段时间正是毕业租房高峰期。日前，长租公寓企业自如发布《2021年10城毕业生租房报告》。报告显示，超过90%的受访毕业生在刚毕业时都会选择租房来解决居住问题。由于和普通住宅租赁相比，长租公寓具备装修更好、配套更齐全、服务品质更高等优势，有超八成毕业生表示会将长租机构作为首选租房渠道。

　　数据显示，目前广州市场上的长租公寓主要为万科泊寓、龙湖冠寓、自如、窝趣、YOU+国际青年社区等品牌，截至2020年下半年，广州集中式长租公寓品牌约90个，门店约500个，开业房源超7万间。新增品牌方青睐略有“价格洼地”的海珠、南沙等区。租金方面，广州平均租金处于1500~5500元区间。租金在1500元以下的房源多位于番禺区、荔湾区、白云区，且地段较为偏僻，房源面积小。而租金超过5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高档物业，广州住房租赁单套月租低于5500元占比最大。

　　机遇 发展租赁住房 规模大运营强房企将率先受益 

　　克而瑞研究数据显示，百强房企半数已进入长租公寓，头部企业保持发展优势，也更加关注细分领域，从早期的白领产品，到现在的高端服务式公寓、企业宿舍、蓝领公寓、人才公寓等。租赁将向两个方向突破：一个是大租赁社区的运营，二是多业态的经营。

　　近期租赁行业的政策红利不断，让行业发展空间更大。7月保障性租赁住房首次进入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，这将在很大程度上解决住房租赁市场资产价格高、融资成本高、税收负担高，而收益率低的“三高一低”行业痛点，住房租赁市场，包括长租公寓将迎来重大发展契机。率先布局的机构将分享到这一政策的红利。

　　一位业内人士表示，长租公寓对房企来说是个新领域，经过艰难的摸索阶段，盈利能力正逐步增强。数据显示，截至2020年底，万科的集中式公寓在33个城市累计开业14.24万间。龙湖冠寓已布局全国30多个城市，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。旭辉瓴寓已布局全国18个核心城市，全国拓展房源70440间，开业房源28730间。租赁住房须解决新青年、新市民的租房痛点，满足多样化租房需求。以龙湖来看，项目主要分布在市内中心城区，集中于地铁沿线。龙湖冠寓目前有三条产品线分别是床位式集宿型产品、单间式公寓型产品、套间式住宅型产品，分别服务于城市务工基础服务人员、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，对应“一张床、一间房、一套房”三种不同租房需求。值得一提的是，龙湖冠寓广州科学城店是黄埔区内首个与区级人才办合作挂牌的民营公寓项目。门店位于黄埔科学城园区内，可提供719间住房。可以看到，经过多年发展，加上政策的变化和支持，房企拓展长租公寓市场的模式更加多元化。

土地 迎来租赁用地供应大年 

　　在今年土地实行集中出让新政后，“租赁”一度成为房地产市场的高频词，多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房，目前重点发展租赁住房的城市从8个增加至超22城，租赁用地显著增加，自持成交建面远超前三年全年水平，配建已成为常态。

　　2021年或将成为租赁用地供应大年。22城首轮集中拍地涉租赁地块数量达247宗，总成交建面高达394.41万平方米。据克而瑞租售统计，TOP30房企获取涉租赁土地规模占总成交量超过60%。越来越多的运营商企业和开发商系企业获取租赁相关用地。

　　值得关注的是，7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出：“用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款”“允许出让价款分期收取”等，这种合理的地价让渡，给企业做了很大减负。同时，《意见》还鼓励“农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房”，使土地获取方式有了更多创新的可能，给保障性租赁住房开发企业提供了更多降低开发成本的空间。

　　广州首个由国有住房租赁企业打造的刚需型长租公寓品牌“珠实新寓”已宣布推出首个产品，这是2017年11月广州市打造的首批市场化、专业化和规模化的国有住房租赁平台后第一批产品入市。广州市首批启动的租赁住房试点项目，城投住房公司旗下的城品云荟长租公寓也将在年底完工。可以看到，长租公寓市场上的参与者和参与方式更加多元。