住房租赁市场资金面将更充裕

2024年伊始，金融支持房地产市场健康发展方面就迎来重磅利好。1月5日，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（即住房租赁“金融17条”）发布，至今已有10天。

　　有国有大行称，后续将进一步落实住房租赁“金融17条”中的各项要求，做好相关金融服务。

　　全方位加大资金支持力度

　　2017年，住房和城乡建设部等部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出“加大对租赁住房项目的信贷支持力度”。2018年，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。相关利好政策接连出台，对住房租赁行业发展起到了极大的推动促进作用。

　　“在此基础上，住房租赁‘金融17条’提出的多元化投融资渠道，包括住房租赁贷款、企业债券、担保债券、房地产投资信托基金等，不仅涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，且涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、信托基金等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。”方正证券研究所房地产首席分析师刘清海认为，目前，住房租赁市场的商业模式已初步跑通。

　　从目前我国住房租赁供应体系来看，已形成保障性租赁住房、市场化租赁住房“两条腿”走路模式。

　　保障性租赁住房方面，从已上市的REITs来看，项目盈利情况良好。2023年上半年，华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT营业收入分别为3872.06万元、2753.9万元、3814.07万元以及3631.16万元，且完成高比例分红。市场化租赁住房方面，据方正证券研究所数据显示，头部房企中，龙湖冠寓率先于2021年实现盈利，万科泊寓也已自2023年6月份起单月利润连续回正。

　　刘清海称，以上数据表明，困扰租赁住房市场的盈利难题，已经初步解决，可以承受市场化金融机构提供的金融产品的融资成本。

　　事实上，在金融支持住房租赁市场发展方面，此前也有诸多尝试。比如，为提高商业银行在租赁住房方面贷款的积极性，2023年，央行专门设立“1000亿元租赁住房贷款支持计划”这一结构性货币政策工具，用于引导工商银行、农业银行等7家银行为济南、郑州等试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持。

　　据记者不完全统计，目前已有福州、济南、天津、青岛等4个城市共计获得租赁住房贷款40.86亿元。

　　住房租赁“金融17条”进一步提出，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。

　　建设银行表示，后续将进一步落实住房租赁“金融17条”中的各项要求，做好住房租赁相关金融服务，支持培育多元化市场主体。同时，促进住房租赁与“三大工程”融合发展。

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来看，目前我国住房租赁市场在土地、金融、财税、市场监管等制度和政策方面已经形成了与行业供给侧改革相适配的体系，“融资渠道窄、融资成本高、融资方式错配”的问题得到了缓解。本次住房租赁“金融17条”的出台，将使得住房租赁市场资金面更充裕，这也意味着住房租赁企业在资金方面将获得进一步支持，进而有效增加保障性住房供给。

　　或成新模式“破局”关键

　　加快住房租赁市场发展，特别是保障性租赁住房建设，是满足多层次住房需求，建立“租购并举”住房制度的重中之重。

　　据人力资源和社会保障部此前披露的数据，预计2023年，我国高校毕业生达到1158万人。对于许多新市民、青年人来说，因工作年限较短、收入相对较少，只能通过租房来解决居住问题。

　　刚毕业不久、在北京东城区工作的徐先生表示，因为有着未来在北京买房的长远计划，因此租房时需要首先考虑租金，不仅有可能租到“老破小”房子，还经常面临“退租”风波，存在很大的不确定性。

　　作为保障和改善民生的重要举措，我国加大了对于租赁住房的供给。数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。据中指研究院统计，从2023年8月份起，已有多个省市陆续提前完成保障性租赁住房2023年度筹集任务，如江西、广西等。另外，截至2023年10月底，上海筹集6.8万套（间），2023年度目标完成率为90.7%。保障性租赁住房筹集建设稳步推进。

　　2021年的中央经济工作会议首次提出房地产行业“探索新的发展模式”，从最近三年中央经济工作会议的相关表述来看，从“探索”到“推动”，再到2023年明确提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，不难看出，构建房地产新发展模式的进程正不断向前推进，且方式逐渐明确，其中就包括加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

　　从目前我国住房保障体系来看，保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。

　　赵然认为，在未来的发展中，配租和配售之间的进一步融合也是值得深入探索的领域，涉及住房市场的结构性调整。在金融和财税政策方面，如何有效衔接、协调配租和配售模式，以形成一个更加灵活、高效的保障性住房体系，是一个重要问题。

　　中指研究院研究副总监徐跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来看，当前住房租赁行业支持政策主要以供给侧为主，下一阶段，政策面可探索在需求侧进一步发力，推动住房租赁市场需求长期增长，如推进落实“租购同权”等。此外，政策端也可在提升租赁住房居住品质、加强行业经营秩序与租金监管等维度入手，进一步优化行业租住环境，提升租房者的认同感与安全感，推动住房租赁市场高质量发展。

　　保障性住房加快建设也是房地产市场转型的体现，在赵然看来，这种转变不仅有助于平衡市场供求，还能促进房地产市场健康、可持续发展。这也是构建房地产发展新模式的重要内涵。