北京楼盘开始卷“得房率”！房管局提醒：有法律风险

“赠送面积”比公摊还多？北京楼盘开始卷“得房率”！房管局提醒：有法律风险

　　楼市行情火热的那些年，各地售楼处为了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘窗和设备平台改造成房间，作为“赠送面积”。

　　《每日经济新闻》记者近期在北京调查发现，个别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得房率可以达到90%以上，后期会统一改造进行交付。

　　受访北京市法律界和房管部门人士表示，开发商宣称的“赠送面积”要注意甄别，实际上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在一定法律风险。

　　不过，不同城市间有着不同管理方式。

　　4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间面积计算规则，业内测算累计赠送可以做到套内建筑面积30%左右。

　　得房率最高超过100%

　　4月15日，每经记者走访了北京市丰台区某楼盘，销售人员指着样板间地上贴着的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分不计算产证面积，是开发商‘送’给你的，房间面积只能在分割线内。”

　　除了南侧两处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴有分割线，被改成平地。原本面积较小的北卧室，显得空间更大了。

　　在另一个央企开发商的售楼处内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方米。与其他项目相比，自家楼盘的“赠送面积”更大，得房率更高。

　　赠送的包括1.5米宽的全部阳台面积，南侧两个卧室，以及北侧两个设备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交付时开发商会打掉，改成室内空间”，该销售人员介绍。

　　每经记者在大兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国资房企和一家央企开发商的项目得房率约80%，样板间地上没有分割线，赠送的只是正常的飘窗位置。

　　据北京一位房地产业内人士透露，目前个别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现象，有的楼盘最高得房率超过100%，主要与周边配套设施较差，位置偏僻有关。大部分区域还是根据监管要求，在营销方面比较规范。

　　每经记者以购房者身份咨询北京市丰台区房管局，房屋交易市场管理科一位工作人员提醒：开发企业在营销时承诺赠送的面积不能计入购房合同，改造后有一定的法律风险。而且，后期的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

　　丰台区城市管理综合行政执法局一位工作人员则表示：不计入合同的部分即便开发商许诺使用，也不具备法律效力，一旦被举报，将由街道办事处的城管执法人员调查处理。

　　已有城市明确赠送面积规则

　　不过，在很多城市并未明确商品房套内空间面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

　　长沙明确提出进一步优化阳台等空间面积计算规则。因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制。

　　合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能完整性。飘(凸)窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

　　湖南中原研究院分析认为，该政策主要影响三个层面：最重要的赠送方面，之前封闭阳台是全计容，现在能做到半赠送；居住阳台的赠送面积则由半赠送提升到套内建面的20%。飘窗位置不计入套内面积，还可以做到与房间等宽，这意味着，开发商在建设房间时可以多出0.8米进深空间。设备平台不计入赠送面积，最多能再赠送4平方米。多重规定之后，累计赠送大概可以做到30%，长沙新房有望迎来“负公摊”时代。

　　对于未明确赠送面积的城市，北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，购房者要注意：

　　第一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的赠送。

　　第二，务必注意所谓的赠送应当写在合同，只要写不到合同里，一般要么是违建，要么是侵占公摊或公共部分。

　　第三，购房者可以在购房时要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件，进行基本判断。如果和规划不符，则属于违规行为。

　　第四，购房时对购房过程和相关宣传材料做好取证，尤其是关于“赠送面积”部分的内容。