“三升两降”优化资本结构 透视华侨城A稳健底色

　　时近秋分，三季度即将收官，楼市关注度不减。在政策面，7月以来"暖风"频吹：中央政治局会议首次提出适时调整优化房地产政策，住房城乡建设部等部门明确"认房不认贷"的认定标准，央行、金融监管总局宣布降低购房首付利率……在市场面，信心虽有所恢复，但从各房企半年报"交卷"结果看，整体依旧承压、喜忧参半。

　　在一众房企中，华侨城A(SZ.000069，以下简称"华侨城")算不上"巨头"，但也并非"小个子"。近年来，面对泥沙俱下的房地产市场，向来低调的华侨城也无法"免俗"，其毛利率、净利润等指标出现不同程度的下探。作为以房地产、文旅为主营业务的老牌房企，华侨城从创企至今经历过多个行业"至暗"时刻，但每次都在急湍中站稳了脚跟。"稳"，是市场对华侨城的普遍印象，其背后叠加着多重标签：央企控股背景、业务结构稳定、规模中游靠前……这些标签之外，市场更看重的是——华侨城的识变应变能力。

深圳的华侨城大厦

　　市场评价其来有自。营收增长近两成，货币资金、现金短债比双升……时值中国改革开放45周年，诞生于深圳特区的华侨城正积极求变，以更灵活、更稳健、更专业的身姿，探路可持续高质量发展。

　　更轻、更稳：资本结构"三升两降"

　　"现金流、现金流，还是现金流。"

　　行业承压之下，现金流既是市场普遍关切，也是房企当务之急，已成为悬在各家房企之上的达摩克利斯之剑。当然，观察房企稳健与否，现金流只是其中一块切片。市场考量的，其实是包含现金流在内的整体资本结构。

　　从整体观察华侨城A半年报，2023年上半年，公司实现主营业务收入194.4亿元，同比上升19%;累计实现签约销售额227.7亿元、签约销售面积108.2万平方米。根据克而瑞销售排行榜显示，华侨城全口径销售额在各房企中排名第37位，较2022年同期跃升15个位次，行业地位进一步提升。往细处分析其现金流、负债规模与结构等维护，华侨城资本结构正持续改善，体现在"三升一降"。

　　具体而言，今年上半年，华侨城经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量净额均同比由负转正，且增幅大于100%;货币资金较期初增长27亿元，较2022年末增加6.4%。这在上市房企普遍缩表的当下，显得尤为可贵。此外，从偿债压力指标来看，剔除受限制现金和预售监管资金，华侨城非受限现金短债比为2.05，较2022年末的1.53上升明显。Wind数据显示，110家A股上市房企中，现金短债比小于1倍的共有45家房企，高于2倍的仅42家。华侨城、万科、保利发展等16家房企均处于2倍区间。

　　与此同时，从负债端看，华侨城负债结构正持续优化，有息负债总额1343亿元，以中长期负债为主，其中一年内以及一至两年内到期债务占比分别降至12.1%、20.3%。

　　现金流充足、负债结构健康，让华侨城在行业整体承压之下负担"更轻"，走得也"更稳"，为其发展韧性提供了坚实支撑。这也意味着，在优质资源获取等方面，华侨城留有充足的空间和弹性。据观察，在经历了一段时间的谨慎投资后，华侨城今年已开始出现"补货"需求，公司今年以来在成都、佛山、无锡等核心城市核心地段，获取了多宗开发用地。1至8月，华侨城在中国房地产企业权益拿地金额排行中位列第27位，跻身粤港澳大湾区TOP10。与此相对，市场机构克而瑞统计数据显示，今年前7月，有六成百强房企尚未拿地。

　　更专、更快：专业化整合焕发新活力

　　水泥桩林立、运输车穿梭，人力机械齐上阵……这是记者在佛山禅城半月岛项目建设现场看到的忙碌场景。据华侨城佛山城市公司相关负责人介绍，该项目拿地不到2个月，基坑和桩基础工程相继取证、破土动工。在深圳前海，由华侨城建设运营的欢乐港湾集聚了"超强"人气，日接待游客最高超过8万人次。"我们店平时的人流量大概400人次，日均营业额3万元-4万元。周末以及节假日，人流量、营业额都会大幅度增加。"喜茶(欢乐港湾店)店长吴定海说。

　　流程更简、反应更快、效率更高、业务更专、项目更优，这是华侨城这些年通过深化改革带来的"新气象"。近年来，华侨城实施专业化整合，对各业务板块分类归集、统一管理，旗下各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目则分别由旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团等集中管理、一体运营。在此基础上，华侨城各业务板块推进精益管理，让"专业人办专业事"，全面提升组织活力和经营效能。

深圳欢乐港湾的深圳前海华侨城JW万豪酒店

　　经营效率更高。 6月25日，华侨城东莞城市公司松湖原岸项目第二次开盘，劲销23亿。东莞松湖原岸项目位于松山湖北部CBD核心区域，毗邻约50万方的月荷湖，项目内规划有艺术展演中心、主题商业、公寓酒店以及品质住宅，是华侨城依湖而造的又一"岸"系湖居产品。华侨城东莞城市公司相关负责人告诉记者，该项目强化全流程管理，去年6月获取地块后，仅用70天取证并开工，从开工到开盘仅6个月。记者注意到，在更早些的4月份，该项目开盘入市即红盘，开盘当日货值21亿的357套房源100%即被选，是东莞市今年首个突破千人登记、公开摇号的选房项目，登顶该市2023年新房首次开盘销售榜单TOP1。

东莞松湖原岸项目，集商业地标、艺术展演中心、高级生态公园、高端住宅于一体。图为东莞松湖原岸项目效果

　　运营能力更强。 在房地产开发成本高企、融资环境偏紧、整体利润下滑的背景之下，行业普遍认为，行业已从"土地红利""金融红利"向"管理红利"时代转变。房企正寻求突破传统开发模式。轻资产模式成为转型方向之一，市场上的优质轻资产项目也成为重点关注对象。华侨城房地产、文旅两大主业，均早已在轻资产运营模式上有所布局。以今年为例，据不完全统计，华侨城中标深圳前海石公园桂湾段(含双界河河口)代建代运营项目，还与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期(亲子乐园)达成轻资产输出协议。此外，截至6月末，华侨城物管项目、管理面积分别较去年增加58个、提升33%。

深圳欢乐谷全新主题区“迷你世界·冒险山”将于国庆假期开放。图为“迷你世界·冒险山”园区实景

　　创新步伐更快。 今年以来，文旅市场复苏势头强劲，暑期尤为亮眼。今年上半年，华侨城旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，同比增长74%。作为华侨城主题公园的产业集团和归口管理平台，欢乐谷集团持续以高质量供给创造引领新需求，暑期累计游客接待量同比增长超30%，营业收入赶超2019年同期水平，多家主题公园关键经营指标创新高。时值欢乐谷品牌25周年，深圳欢乐谷9月19日举办发布会，宣布由欢乐谷与迷你创想共创打造的全球首个迷你世界IP潮玩主题区"迷你世界·冒险山"将于国庆假期全新开放。"这座占地35000㎡的线下实景乐园，不仅将为游客带来现实世界的趣味冒险体验，更大的亮点还在于‘多元宇宙科技'的运用。"深圳欢乐谷副总经理傅世海介绍。

夜经济助推文旅消费热。图为佛山顺德欢乐海岸PLUS

　　华侨城目前已基本完成存量在运营项目的管理重组。公开数据显示，华侨城A已成为社保基金持仓最久个股。社保基金是社会保障的储备基金，其资金久期较长且规模较大，这些特性决定了社保基金的投资风格以长期价值投资为主。业内人士指出，尽管华侨城今年上半年净利润录得亏损，但亏损正显著收窄，且瑕不掩瑜，综合各项指标看，其经营十分稳健。在中国房地产报统计的TOP50上市房企权益销售比中，华侨城权益销售占比77.56%，跻身TOP10行列。"权益销售比例越高的房企，锁定利润能力更强。"前述业内人士表示。