碧桂园再出发 杨惠妍翻起新一页

2023年3月，对走过30余年的碧桂园而言，是重要的时间节点：此前低调到全网难见公开报道的杨惠妍走到台前，执掌公司经营，甚至亮相2022年业绩交流会，自信从容地谈其对公司中长期战略、开发业务和第二增长曲线以及“家族企业”的看法。另一方面，这也是碧桂园成功穿越2022年低谷、筑底向上的新开始。  

后疫情时代的房地产行业，尤其2022年的中国房地产，随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁势而上。这样的市场环境下，碧桂园期内共实现权益合同销售额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米。全年总去化率达65%，权益回款金额约人民币3324.8亿元，权益销售回款率连续7年达到90%以上。年内，集团实现收入约人民币4303.7亿元，毛利328.8亿元，公司股东应占核心净利润约人民币26.1亿元，取得这样的成绩来之不易。行业下行时期更显稳健底色。  

民企标杆 重筑行业信心  

在2022年，带民营房企身份的公司常常需要自证其稳健程度，和别的已爆雷房企有什么区别。可以看到，碧桂园正用诸多行动来重筑行业信心。财报显示，截至2022年底，碧桂园账面现金余额1475.5亿元，与中期基本持平；现金短债比维持在1.6倍左右，短期偿债无忧，属行业较优水平。而且碧桂园净负债率进一步下降至40%，达到近十年以来的最低值。此外，剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%，低于70%的水平。  

此外，碧桂园也是经监管部门、金融机构认证的优质示范性房企，受益于“四支箭”等政策改善融资条件。在保证所有到期债券刚性兑付的同时，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。截至2022年底，其总借贷余额为2713.1亿元，同比下降14.7%，尤其是境内融资成本从2019年底至2022年末累计下降119个基点。2022年，碧桂园在政府监管部门支持下合计发行公司债、中票、可转债、ABS等产品近百亿元，完成3次股权融资共获得约115亿港元，并获得工商银行等10家银行总计逾3000亿元的综合授信支持。到了2023年，公司在境内发行本金总额为200亿元的中期票据也已获准注册，还是获批储架式注册发行额度最高的民营房企，186亿公司债的发行计划已获上交所受理。  

融资端争先破冰，不仅是监管部门看到碧桂园的安全基本面，还是金融机构用脚、用钱投票的结果。除此之外，如期保交付已经成为企业必须稳固打牢的基石，主动担当企业责任，让购房者放心。2022年，碧桂园累计交付1384个批次共计近70万套房屋，覆盖全国30个省市255个城市，其中281个项目更实现了交付即办证，积极调动资金和资源推动项目进度，全力以赴保质量、保交付，兑现对业主的承诺。  

重启拿地 进军一二线  

销售保持韧性，以及债务结构持续优化给了碧桂园重启投资、寻求新发展的底气。  3月23日下午，2023年北京第一批次供地，热门地块朱辛庄0028吸引了42家房企参拍，碧桂园也在摇号列表之中。一周后，杭州第二批次挂出的10宗地块，碧桂园便参与了世纪城、宁围北及浦沿三宗地块的摇号。此时还能在土地市场拿地，说明一家房企手上有富余的资金、具备一定投资能力，更彰显出它持续看好房地产行业、对后市充满信心的态度。2022年房地产市场低迷，为更好保障经营安全，碧桂园着重围绕现金流核心管理目标，重点做好供销回支投的闭环管理，并严格实行以销定产，同时审慎精准投资、阶段性大幅减少拿地，仅在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的9宗土地，权益地价约人民币61亿元，其中71%分布在一二线城市。  

年报显示，期末碧桂园位于中国内地的权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源约2528亿元，合计约1.2万亿元，其中75%的权益可售资源位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈，能对公司未来业绩形成有力支撑。  杨惠妍在业绩会上表示，目前房地产依然是支柱行业，未来碧桂园的战略方向仍然是行稳致远。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜表示，目前整个市场仍处在筑底复苏的阶段，“上半年，一线、强二线市场在逐渐地筑底复苏，预计全年三四线城市和弱二线城市是筑底的城市。”碧桂园会在市场曲线的右侧开启土地获取，预期会持续观望，另外全年拿地预算会相对保守。  

他指出，公司今年不会定一个十分确定的要投资出去的资金量，会更注重投资质量。具体的工作重心，是对土地储备进行系统性调整。“三四线市场波动性比较大，稳定性弱于一二线，尤其一二线的强一线，强二线城市热点的地区。”程光煜表示，碧桂园今年的投资方向聚焦在一二线核心城市和三四线城市核心区位。具体而言，公司将从原先的偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”的布局。  

锚定第二曲线 碧桂园再出发  开发业务为规模打好基础，债务稳健事关生存问题，而多元化业务则是关乎房地产企业转型和再出发、再发展的重要命题。  近两年尽管行业面临调整与转型，但无论是地产、商业、物业，还是产城、物流、租赁，乃至文旅、康养、金融资管等领域，仍存在大量机遇。  

碧桂园仍在探寻市场的新机会。去年，其研发费用约21.64亿元，截至2023年1月，已有33款博智林建筑机器人投入商业化应用，服务超600个项目，累计应用施工面积超1000万平方米，还有超1000项发明专利。“物业和教育已经上市，不需要大股东参与日常经营管理，所以现在除了把重资产做好外，我们现在大部分精力是放在代管代建和科技建造上，这两块是碧桂园现在新业务的重点。科建体系，将是我们的第二增长曲线。”杨惠妍认为，从成本和效率和安全性上来看，科技建造都是未来房地产行业发展模式的最优解，一旦做成也会成为企业竞争壁垒。未来，公司会更多应用人工智能来应对建筑行业人员老龄化的问题及消费者对可持续生态环境提出的更高要求。  

从2021年下半年开始，绿城管理、蓝绿双城、金地等代建老玩家的队列后面，出现了碧桂园、世茂、华润、龙湖、旭辉等一大批开发商的身影，60余家房企宣布进军代建行业。碧桂园也在积极发挥自身优势，对接市场需求，全力参与保障性住房等代管代建，稳步推进新业务的发展，培养新的业务增长点。  

一方面，积极和地方政府尤其是40个有筹建保障性租赁住房指标的城市接触，参与保租房、安居房和共有产权住房三类保障房的建设。可以合作开发，也可以代管代建。另一方面，2021年下半年以来，国企唱主角，许多城投为防流拍、保地价，承接了不少地块。统计数据显示，2022年城投在公开市场拿地的占比已大幅上升至40%，而许多拿地的地方平台公司、主导保障房建设的地方政府本身缺乏管理建设能力，加上接管保交楼工作的纾困需求增多，由此产生的代管代建需求，将是未来两到三年的市场机会点。

碧桂园其实布局代管代建市场已超过7年，累计承接项目超过150个，累计代管面积近1300万平方米。2022年以来，碧桂园共获取5个代管代建项目，预计货值85亿元。业绩会上，有记者向杨惠妍提问，怎么看待这个再出发的房地产行业和再出发的碧桂园？杨惠妍笑着说，这个问题的确比较大，并条分缕析地说出自己地看法。宏观环境，无论是国际或是国内形势都在调整，此时内部一定要稳，所以碧桂园将来3~5年的发展战略是行稳致远，这是主基调。  因此，碧桂园要围绕着资产负债表、利润表和现金流量表做好管理，同时围绕市场，包括竞争对手和客户，做战略提升。具体来说，市场布局要从三四线向一二线慢慢转，让资产结构更健康，有利于在经济周期波动时，让公司相对更稳定一些。  

杨惠妍强调要夯实两个核心竞争力，一个是产品力，另一个是成本力。进军一二线后，碧桂园上一年年末已经组了一个非常豪华、专业的团队，专门针对一二线去研发产品，不单单是传统概念里的户型提升或材料提升，而是从客户第一次接触到销售，到最后房子交付，后续物业管理的服务等，提供全链条的产品力提升，这可能需要花2~3年时间才有机会变成行业里面做得最优的。  

“我们要做出很好的产品，又卖得相对便宜，同时公司又有合适的利润，碧桂园可以健康持续地发展，能吸引更多优秀的人一起为这个事业共同努力。”这是杨惠妍上任后首次表露公司发展的中长期远景。