房企融资料收紧 按揭贷款仍将稳步走

按揭贷款规模料稳步增长

对于房地产按揭贷款，多位受访银行人士表示，预计2021年相关信贷政策不会有太大的变化，按揭贷款规模将稳步增长。

“中央经济工作会议的表述中，提出住房问题关系民生福祉，同时‘因城施策’变成‘因地制宜’，因此重点支持居民家庭首套自住性购房需求和执行差异化个人住房贷款政策预计仍将延续。”某股份制银行北方省份行长对中国证券报记者表示。

2020年中报显示，36家上市银行中，除北京银行和紫金银行未详细披露个人按揭贷款数据外，其余34家银行个人按揭贷款余额为29.16万亿元，较上一年年末增长6.84%。这显示出房地产按揭贷款规模保持了稳健增长的态势。

而与房地产按揭贷款密切相关的房地产销售规模和房价走势方面，从近期多家机构对2021年的预测来看，普遍相对乐观。近期，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》认为，2021年全国房价平均上涨5%左右；商品住房销售面积增幅可能将保持正增长，并创历史新高。

“我们对于2021年的个人房贷业务还是比较乐观的。近期以上海、北京为代表的一、二线城市成交量出现上涨，会刺激房贷的需求。此外，5年期以上的LPR利率已经连续8个月不变，保证了银行房贷业务的利润水平。”某国有大行总行相关人士表示。

2020年12月31日，中国人民银行等部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，被外界认为是房贷领域的“三条红线”制度，对于后续房贷尤其是个人按揭贷款等都有较为明显的影响。对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前发放房贷的主要银行个人住房贷款占比大多在“红线”之内，且对于超限机构，仍有2-4年不等的调整期，预计该制度对2021年个人住房贷款不会有太大的影响。

两大因素决定房企融资情况

2020年货币政策总体宽松，尽管监管层对房地产领域采取融资管控措施，但总体融资压力不大。中原地产研究中心数据显示，2020年全年，房企发行债券融资高达7115.89亿元，较2019年上涨25%，刷新了历史纪录。

分析人士认为，2021年，两大主要因素将决定房企融资情况：货币政策和房企“三道红线”管控。从决策层对于货币政策的表述来看，“不急转弯”或为房企留出了一段红利期。在房企“三条红线”管控下，房企有息负债增速将被严格控制。

联合资信分析师韩家麒认为，预计2021年房地产行业融资环境仍将延续2020年的态势，保持适度紧缩，融资政策预计不会有大幅宽松，或将对细化领域及监管强度升级加码，在控制融资总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整。

作为房企的重要融资渠道之一，多位银行人士预计，2021年银行涉房贷款将有所收紧。

某大行浙江地区二级分行负责人对中国证券报记者表示，银行借款、债券、非标等融资渠道将会持续收窄。他进一步透露，该行目前涉房开发贷仍然实行限额管理，涉房开发贷余额在整体贷款余额占比约为5%。华东地区某大行风险管理部门人士表示，该行房企“白名单”由省行核定，具体考虑全国综合排名、经营状况、风险状况以及综合贡献度。他认为，房地产信贷政策一定是稳字当先，目前该行房地产开发贷业务一直处于收紧状态。

近日，银保监会已将2021年银行业非现场监管报表（1104）填报工作的通知下发，其中，与房地产融资相关的S67表，发生了较大的变化。

某大行华东地区二级分行行长认为，S67的修订体现了监管部门不仅仅局限于传统信贷业务的风险监测，更关心房地产行业整体融资的风险情况。

“2021年的1104报表填报通知中，S67房地产融资出现了较大的变化。一是将涉房企业开发贷统计重点由抵押率转变为资本金比率，更加强调房地产开发业务通过提高资本金比例抵御风险，通过提高资本金比率，降低涉房开发企业的融资金额和资产负债率，将‘三条红线’监管政策落到实处。二是将保障性住房开发贷款单列，纳入到统计范围内，更加注重商业银行对保障性住房的支持力度，体现对住房基本民生的保障力度。”该行长对中国证券报记者表示。

房企应对措施各异

有房企人士指出，2021年，随着“三条红线”政策的逐渐落地，未来房企在拿地和融资方面都将出现分化。

韩家麒认为，现有债务负担较轻、资金较为充裕的企业将持续良性发展；而对于现有债务负担较重的企业，融资渠道收紧在一定程度上限制了拿地和施工节奏，企业经营将面临更大挑战。

有相关房企人士对中国证券报记者表示，2021年，公司将控制拿地金额，将主要资源投入到一、二线城市土地市场，同时加强回款，积极改善资产负债结构。

目前，国资和民营房企联合开发项目成为普遍现象。有国资房企人士对中国证券报记者表示，目前其所在企业已经与民营房企龙头共同开发了不少项目，“国资可以发挥融资成本优势，合作方可以发挥项目操盘经验”。

一些财务指标并未踩线的“优等生”则选择加强与银行等机构的战略合作，提前“备粮”。近日，世茂集团与兴业银行签署全面战略合作协议。根据协议，兴业银行将向世茂集团提供170亿元授信额度，同时提供一揽子金融解决方案。

此外，有房企人士表示，未来房企融资渠道中，债券将占据越来越重要的位置。不过发债只是一部分规模企业的盛宴。“未来行业龙头的融资优势将越来越大。”前述人士表示。

2021年，“房住不炒”基调不变，然而货币政策“不急转弯”的表述引发了热议。银行对于房地产信贷政策有何展望，多位银行业人士在接受中国证券报记者采访时认为，预计2021年房地产开发贷仍将保持“限额管理”和“优选对手方”的策略，预计2021年房企融资环境略有收紧，而房地产按揭贷款仍将保持稳定。