出游多买房少 各地楼市“五一”成交稍显逊色

“五一”假期以来，各地文旅消费市场迎来意料之中的高增长，来自文旅部的数据显示，今年“五一”假期，国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%。但与之形成对比的是，房地产销售整体表现平淡，各线城市表现分化，冷热不均的现象突出。

　　楼市整体表现平淡

　　根据克而瑞研究中心监测，今年“五一”假期期间（4月29日—5月3日），44个重点城市楼市累计成交78.85万平方米，同比增长21%。但这主要缘于有的城市去年同期基数低，使得同比增幅较大，实际上整体不及2021年和2019年同期水平。中指研究院的数据也显示，“五一”期间，代表城市楼市成交规模较去年“五一”期间增长约25%，其中多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。

　　易居研究院研究总监严跃进对记者表示，“五一”期间，全国18个重点城市新建商品住宅成交面积为160万平方米，同比2022年增速为7%。看似呈现了同比正增长，但实际上增速并不高。这是因为今年前4个月全国很多重点城市楼市同比增速都超过了20%，因此要警惕增速收窄的风险。另外，若把今年“五一”期间的交易量与2019年、2020年、2021年同期进行对比，分别下滑了50%、44%和52%，这说明市场压力依然较大。

　　“利好政策频频出台为楼市成交修复提供保障，是今年‘五一’楼市成交回升的重要因素之一。但出游人数激增对部分城市造成干扰，成交动力稍显不足。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示。

　　克而瑞研究中心认为，“五一”楼市相对平淡，一方面受房企推盘节奏、促销力度、居民选择出游而非看房等因素影响；另一方面，前期积压的需求释放告一段落，4月市场活跃度已出现明显回落，市场情绪进一步传导至“五一”楼市。

　　城市冷热分化明显

　　在整体平淡的“五一”假期楼市中，也有一些城市贡献了相对突出的热度，比如近期热度持续走高的山东淄博在楼市上有所收获。易居研究院对全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序，楼市交易行情表现较好的10个城市分别为长春、杭州、南宁、惠州、淄博、济南、德阳、肇庆、东营和东莞，同比增速均接近或超过50%，其中山东有3个城市入围，淄博是三四线城市中表现最亮眼的。

　　严跃进对记者表示，从城市分类的角度分析“五一”期间的交易行情，其中9个一二线城市新建商品住宅成交面积为86万平方米，同比增速为-6%；9个三四线城市则为74万平方米，同比增速为27%。单纯从增速指标看，三四线城市表现好于一二线城市。“其原因主要有两点，一是最近几年三四线城市行情偏弱，今年有一波小行情，还在继续释放；二是一二线城市在4月下旬密集推盘，很多交易数据不会很快在‘五一’期间得到体现。”严跃进说。

　　“淄博烧烤成为近期热点，但和淄博及山东楼市复苏的直接关系并不强。可以说，城市名片的打响有助于提升城市形象和置业优势，对后续山东各城市的楼市复苏也会产生正面影响。”严跃进认为。

　　诸葛数据研究中心数据显示，15个重点监测城市中，有8个城市“五一”期间新房成交超过去年同期。其中长三角次中心城市的成交活跃度较高，比如温州今年“五一”假期新建商品住宅成交373套，同比上涨130.25%；宁波成交531套，同比上涨105.81%。深圳楼市表现同样亮眼，新建商品住宅成交286套，较去年同期上涨48.19%。在二手房市场，青岛楼市涨势大幅领先，“五一”假期二手住宅成交40套，较去年上涨1233.33%；深圳“五一”期间成交26套，较去年同期上涨550%；东莞、佛山二手住宅成交也较去年“五一”翻番。

　　但是，部分热点城市受“五一”出游等因素的干扰，新房、二手房成交出现下滑态势。比如成都、北京新房成交同比下降均超60%、福州下降幅度40%；北京二手房成交360套，较去年同期下滑7.93%。

　　亿翰智库分析师也认为，“五一”期间的认购调研显示，“强分化”正成为当下市场的明显特征，从城市到项目，冷与热的分化极为明显。

　　二季度有望逐渐趋稳

　　“今年‘五一’出游的人太多了，我们事先也考虑到可能看房的人会比较少，为了吸引客户到访，还推出了砸金蛋、减免物业费等优惠活动，但比预想的还要冷清一些。”北京门头沟某楼盘销售经理告诉记者。

　　据记者了解，北京多家开发商迫于中期业绩压力，“五一”以来一直积极通过各种方式进行引流、蓄客，特价房、一口价房源等优惠活动频频，甚至有楼盘车接送带客户看房，但成交量并未取得预期效果。

　　对此，中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，近期各地因城施策持续跟进，核心一二线城市也在优化需求端政策，如杭州钱塘区、临平区全域纳入差异化限购，外地户籍只需1个月社保即可购房，北京房山区加大人才引进力度等。短期来看，稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键，比如重点一二线城市库存较高的郊区或按照“一区一策”原则，优化限购条件和认房认贷政策，或结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持，以及降低房屋交易税费等。

　　陈文静认为，伴随着各地政策进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，预计二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长。从市场节奏和供应角度看，4月中下旬重点城市批准上市面积保持在高位，在供给的支撑下，预计5月新房销售将保持一定规模。但城市分化行情加剧，热点城市在供给放量、土拍情绪上升等因素带动下，市场活跃度有望保持，而多数城市市场调整压力仍然较大。