厦门市重点招商引资项目一影视文创园因租赁欠款引发企业纠纷

　　作为厦门市重点招商引资项目——厦门永青乐竺影视文创园曾得到了时任厦门市委书记及湖里区领导的高度重视，在厦门市两会的政府工作报告中，市领导对于该影视文创园项目落地厦门也给予充分肯定。但在之后的两年多时间，影视文创园的拥有方——厦门永青乐竺影视文化传播有限公司（以下简称永青乐竺公司）却遭遇了意外：一直无法实际进入文创园经营、被拖欠巨额租金，甚至还被租赁公司告上法庭，法院在一审判决中要求永青乐竺公司须向租赁公司支付680万元违约金。

　　依靠政策东风，重点招商项目落地老旧工业园

　　厦门经济特区成立于1980年，经过43年的高速发展，厦门也从当初的小渔港一跃成为国内外知名城市，其中的变化也是沧海变桑田，原来的农田变成了后来的工业园区，而工业园区的周边早已是高楼林立、车水马龙，原来的老旧工业厂房现在显然已经不适合继续做厂房使用，那市区的老旧工业厂房应该如何处理？这个问题成了厦门乃至全国面临的新问题。

　　能不能在不改变土地和房产性质的前提下，响应中央号召，来一次腾笼换鸟？即“着力推动产业优化升级，充分发挥创新驱动作用，走绿色发展之路，努力实现凤凰涅槃。”将制造加工产业迁出，引入更符合时代发展的新兴产业，实现各方共赢，以实现老旧工业厂房的凤凰涅槃？

　　据相关文件显示，2019年国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》中明确：“鼓励经验困难的传统百货、大型体育场馆、老旧工业厂房等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新性消费载体。”老旧工业厂房，若是打造得当，说他们是文旅产业的金矿也不夸张。以上海为例，最初2005年的18个文创产业园中有16个是老旧工厂改造而成。

　　永青乐竺公司总经理李波涛告诉媒体，2020年，厦门市委书记率队在杭州召开招商座谈会。会上，厦门市、湖里区领导均热情邀请浙江的影视公司到厦门发展影视及相关产业，经过积极磋商，双方最终决定将影视文创项目落户在厦门市湖里区的老旧工业厂房，以实现老旧工业厂房“腾笼换鸟、凤凰涅槃”的目标。

　　2020年5月10日，永青乐竺公司与厦门万利达集团就其所拥有的工业厂房签订《房屋租赁合同》，同年9月29日，湖里区政府针对永青乐竺影视文创园召开专项会议，参加该专项会议的部门有：区政府办、区文旅局、区商务局、区建设局、区市政园林局、区城市管理局、市资源规划局直属分局、区消防大队、区市场管理监督局、区发改委、项目所在地的街道领导等，同时以《会议纪要》的形式明确：万利达工业园更名为“永青乐竺影视文创园”，原来的工业厂房作为影视文创园对外出租运营，至此，作为厦门市重点招商引资项目，永青乐竺影视文创园正式落户厦门。

　　企业出现纠纷，租赁方擅自租赁部分用地影响使用

　　就在永青乐竺公司准备在厦门一展身手之际，一家自称深圳第一商务子公司的宇轩逸公司主动找上门来，声称在经营文化产业园方面很有经验和实力，愿意在影视文创园项目上进行合作。经过协商，双方签订协议，永青乐竺公司将影视文创园部分面积租赁给宇轩逸公司。

　　但之后不久，永青乐竺公司称对方陆续出现恶意违约的行为：一是宇轩逸公司未经永青乐竺公司允许，擅自将原定由永青乐竺公司入驻使用的1000㎡办公面积租赁出去，致使后者一直无法入驻文创园。二是宇轩逸公司以湖里区政府批准的影视文创园手续无效为借口，拒绝支付其所租赁部分的租金。

　　对于宇轩逸公司声称的影视文创园手续无效的说法，永青乐竺公司方面称完全与事实不符，因为在厦门市湖里区政府的《会议纪要》里，已经对影视文创园的合法性给予了确认，且有区里十几个部门参加了这次会议，《会议纪要》明确：万利达工业园更名为“永青乐竺影视文创园”、万利达的工业厂房作为影视文创园对外出租运营。但宇轩逸公司却向湖里区法院提起诉讼。

　　在永青乐竺公司看来，宇轩逸公司其目的就是想以此拖延时间，以继续向广大租户收取租金从而达到谋取巨额利益的目的。为了维护自身权益，永青乐竺公司毅然提起反诉，要求宇轩逸公司：支付租金、赔偿违约金、停止向租户收取租金、将园区的运营权交还给永青乐竺公司。

　　法院一审判决：永青乐竺公司没有完成物业性质的变更

　　2022年7月8日，案件在厦门市湖里法院开庭，因为双方都有新的证据补充，法院于11月11日安排了二次开庭。

　　2022年12月28日，法院作出一审判决，认定永青乐竺公司没有完成物业性质的变更，应向宇轩逸公司支付违约金680万元。

　　对于法官的一审判决，永青乐竺公司提出了不同意见：首先，永青乐竺公司和宇轩逸公司所签订合同中约定的是“物业使用性质变更”，“物业性质”和“物业使用性质”有本质区别，永青乐竺公司从来没有承诺过要把老旧工业厂房的土地用途更改为商业用地。其次，湖里区政府的专项会议纪要中明确：万利达工业园更名为“永青乐竺影视文创园”、万利达的工业厂房作为影视文创园对外出租运营。再次，宇轩逸公司在现场的招商运营情况良好，其公司运营负责人也在法庭上承认其招商率达到87%。

　　永青乐竺公司表示，为维护公司的正当权益，已向厦门市中级人民法院提起上诉。

　　法学专家论证：“永青乐竺”不存在违约情形

　　此案也引起了社会各界尤其是法律界的广泛关注。2023年1月8日，中国人民大学法学院教授、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任、中国民法研究会副会长杨立新，北京大学法学院院长潘剑锋，中国政法大学民商经济法学院教授、中国法学会民法研究会副会长李永军，全国人大法工委民法室原巡视员、中国法学会民事诉讼法学研究会常务理事、中国政法大学兼职教授扈纪华等专家就本案召开了专家论证会。参与论证的专家在详细了解本案全部事实，并认真研究了当事人提供的案件证据材料的基础上，经过深入讨论，提出了综合意见，其中包括：

　　永青乐竺公司已经履行了“变更物业使用性质”的合同义务。《协议书》第十二条第一款中约定，“甲方即永青乐竺公司负责在协议签订后尽快变更物业使用性质可用于办公、酒店、娱乐、餐饮及其他商业租赁，以使乙方即宇轩逸公司招商工作能够顺利进行而不会影响经营利润”。专家们一致认为，永青乐竺公司已经履行了“尽快变更物业使用性质”的合同义务，理由如下：其一，“变更物业使用性质”的主体只能是政府，永青乐竺公司没有这个权力，只有当地政府按照相关程序进行。其二，根据《湖里区影视文化招商组会议纪要》（[2020]5号）、以及政府信息网公开的信息《厦门市人民政府办公厅关于印发闽台（厦门）文化产业园核心区二期项目改造建设审核审批意见的通知》，本案合同项下的工业园区的物业使用性质于2020年9月29日已调整为商业用途，合同约定的目的已经实现。其三，宇轩逸公司自始至终在园区内正常经营“永青乐竺影视文创园”项目的房屋租赁业务，已完成绝大部分房屋及场地的租赁，属于经营状况良好。综上，参会专家明确指出：永青乐竺公司已履行相关合同约定的义务，不存在违约的情形。

　　谁输谁赢未定，案件已经进入厦门中院审理当中

　　针对两家企业的纠纷，记者采访了一审法院的相关法官，提出了关于双方是否为租赁关系、影视文创园物业使用性质和永青乐竺公司法人是谁的问题。法院方面回应记者说：他那边也不是完全的胜诉方，也没有对另一方有不公正的裁决，即使是有定案的东西，也应该尊重法院的判决。如果对判决书有看不明白的，可以来法院咨询，我们也会释法答疑。现在永青乐竺公司已上诉，该案件已在厦门市中院进行审理，还没有生效，还在正常的程序中。

　　宇轩逸公司从2020年5月份开始，就一直负责这个项目招商、运营、物业、装修等，记者随即联系了代表该公司负责永青乐竺影视文创园项目管理的郑总监，他向记者表示：“因为我们本身不是做文创园的，也不是很内行，我们是做酒店管理和物业管理的，这个原来叫万利达的地方，我们也不清楚他原来性质是工业的。因为他们是政府的重点招商引资，所以我们才会跟他签的合同。其实说白了，我们也是没有考察好，就相信对方的一边支持，就把钱投到这个园区去了，因为我们是做配套。对他们影视公司来讲，这三年疫情可能也比较困难，再投资去做这个也有难度。我们相信法院的公正判决，但这个可能要等两三个月。”

　　随后记者问到永青乐竺公司，总经理李波涛说：我公司与宇轩逸公司所签订的《协议书》第一页中明确约定：“甲方向乙方对租赁房屋的权属情况、现状以及各项前期手续作了充分的介绍，乙方愿意依现状承接经营”。

　　作为厦门市重点招商引资的影视文创项目，厦门永青乐竺影视文创园的发展运营，始终牵动着社会各界尤其是影视行业的神经。如今却因为租赁欠款问题，陷入了复杂的诉讼过程。这其实并不是一家公司的经济损失问题，更是一个影视文创行业的风向标。眼下，这个问题已经引起了行业的广泛热议。此案最终结果如何，媒体将继续关注。