联手代建企业 金融资管公司助力房企纾困

《经济参考报》记者了解到，“金融16条”推出后，AMC（金融资产管理公司）积极开展房企纾困行动，通过代建、并购、处置不良资产等方式介入相关项目，保障房地产项目交付。业内人士表示，AMC在项目层面参与房企资产盘活，主要通过“出资+开发”模式，由AMC负责不良资产处置与重组，操盘方负责再开发与运营。AMC的积极参与，将成为加快房企风险出清的又一抓手，有助于保障房地产项目交付，支持房地产市场健康发展。

　　收并购市场降至低点

　　根据克而瑞研究中心（CRIC）监测数据，2023年7月，重点受监测房企共涉及17笔并购交易，披露交易金额的有15笔，总交易对价约122.1亿元，同比大幅减少78.2%，环比下跌17.4%，披露的单笔平均交易规模为8.1亿元，收并购市场整体遇冷。

　　从交易进展来看，7月份有3笔交易处于挂牌状态，其中大悦城拟41.42亿元挂牌转让上海陆家嘴中粮海景壹号公寓物业，可售建筑面积约4.9万平方米。此外，签署转让协议、完成、订立框架协议、进行中、未确定交涉中的交易笔数分别为7个、4个、1个、1个、1个。其中包括融创4.22亿元出售重庆文旅城、中海以3亿元对价完成出售上海中海中心办公楼等。

　　从交易标的物业类型看，7月多元化并购额占比较上月有所回升，9笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资中已披露的交易金额合计为58.82亿元，占全部规模的比例为48.2%。但与去年同期418.67亿元的大宗交易规模相比，当前多元化大宗交易市场整体遇冷，交易方持观望态度。此外，开发项目、集团收并购交易笔数分别为7笔和1笔，开发项目交易笔数是上月的一半，热度明显回落。

　　值得一提的是，今年7月，万达三次转让相关股权备受市场关注。克而瑞研究中心分析人士指出，万达通过几笔股权出让累计回笼资金近68亿元，不仅如期完成当月到期的美元债兑付，其长春项目逾10亿元财务纠纷也达成和解。“不过，除债务困局外，万达真正的考验是今年年底万达商管IPO对赌回购股权压力，倘若未能成功上市，万达商管需向Pre-IPO投资者支付约300亿元的股权回购款。”该分析人士说道。

　　“出资+开发”模式纾困

　　7月份，AMC资管机构与房地产代建企业签署战略合作协议较多。业内分析认为，在AMC广泛参与项目纾困的背景下，与AMC合作也成为代建企业拓展业务的重要方向之一，同时这也有望助力保交楼工作顺利开展。

　　中指研究院报告显示，7月下旬，绿城中国、绿城管理分别与长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议，协议双方约定，将在涉房、涉地不良资产处置等业务领域开展战略合作；7月底，华夏幸福与地方性AMC浙商资产签署战略合作协议，双方将就各自存量业务、“AMC+保交楼”业务开展战略合作，合作内容包括不限于共同设立特殊资产基金、联合建立共同品牌、盘活问题楼盘以及为政府和社会提供“保交楼”的系统解决方案等。

　　中指研究院企业研究总监刘水告诉《经济参考报》记者，AMC在项目层面参与房企资产盘活，主要通过“出资+开发”模式，由AMC负责不良资产处置与重组，操盘方负责再开发与运营。“其中，操盘方可以是AMC旗下地产开发公司，也可以是头部房企、原出险房企或第三方代建企业。头部代建企业具有丰富操盘经验及品牌效应，对项目去化与溢价都会产生积极影响。”

　　今年以来，AMC介入房地产项目逐渐成为一种趋势。根据CRIC监测数据，今年前7个月，已经有包括浙商资产、长城资产、中国华融等AMC，先后通过代建、并购、处置不良资产等方式介入房地产行业相关项目。关联房企涉及华夏幸福、泰禾集团、金科股份、万达地产、保利发展、佳兆业、旭辉集团、融创中国等知名企业。

　　上述克而瑞研究中心分析人士指出：“作为业绩新增长点，代建商争相逐鹿，但开发难度大、风险高、无法加杠杆等因素无一不制约各方发展，代建龙头也只是凭信用、品牌和金融资源开展纾困模式探索。”

　　合力促进楼市平稳健康发展

　　从二级市场表现来看，CRIC监测数据显示，7月份，A股整体上涨的地产股占比将近94%，仅有4只股票下跌；而H股整体上涨的地产股占比也达到了47%。

　　在H股方面，荣盛发展旗下的物业公司荣万家成为7月涨幅最大的地产相关股，整月涨幅超过了45%。

　　A股上市房企方面，7月份金科股份的涨幅较大，公司股票在当月迎来多个涨停板。分析人士称，该企业在6月份开启保壳计划之后，7月又引入了央企AMC长城资管作为战投，且完成了111.97亿元境内债券的展期，再加上月内房地产利好政策频出，A股房地产板块整体大涨，使得该公司股票月涨幅达到了128.8%。

　　政策面，7月份调控优化的利好信号频出。央行明确鼓励商业银行降低存量房贷利率来减轻居民负担；住建部提出落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等系列措施；月底，北京、广州、深圳、杭州等城市相继表态跟进优化政策。其中，广州明确提出要尽快推出有关政策措施，杭州市城区取消落户名额限制，核心城市政策松绑预期明显升温。

　　刘水分析称，中央层面定调优化调整房地产政策，支持企业合理融资需求，提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，央行、金融监管总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，叠加各地陆续出台政策优化措施，有望合力促进房地产市场平稳健康发展。

　　上述克而瑞研究中心分析人士认为，除稳需求外，当前房地产的主要任务在于保交楼、防风险。7月份“金融16条”部分政策延期、交易商协会持续支持民营房地产债券融资、中央鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等，继续纾困供给端，对出险房企注入流动性或进行债务展期，助力保交楼。该人士进一步指出，保交楼的核心在于资金问题，尽管“金融16条”延期鼓励商业银行发放配套融资，但作为商业机构，银行当前参与意愿度不高。期待后续更多纾困政策出台，继续加大纾困资金投入，优化纾困资金申请、使用和监管机制。（记者 高伟）