供需失衡带动希腊房价上涨

随着希腊经济重新复苏、外国投资不断涌入、地铁线路逐步扩建等，其全国范围内的房地产价格进一步上涨。其中，供需失衡、房屋数量供给不足是导致希腊房产价格大幅上涨的重要原因。此外，高通胀等建筑成本的提高也对房价上涨起到了推波助澜的作用。尽管希腊房地产市场保持回升势头，但利率上升和高通胀压力等负面影响仍传递至希腊房地产市场，使其仍将面临重大不确定性。

希腊债务危机前，房地产市场十分火热，2007年希腊房产平均价格年增长率约达15%。但随着债务危机爆发，希腊房产价格开始呈现断崖式崩盘，2012年前后变成约15%的负增长率。此后从2017年开始，希腊房地产市场价格增长率逐渐由负转正。根据希腊央行发布的数据，2022年希腊房地产价格指数已恢复至2007年的80.4%，房地产市场迎来回升。

随着希腊经济重新复苏、外国投资不断涌入、地铁线路逐步扩建等，希腊全国范围内，尤其是雅典、萨洛尼卡等城市的房地产价格进一步上涨。希腊房地产指数斯皮托加托斯房地产指数（SPI）目前达8468点，连续6年保持上涨，较2017年的6158点上涨了37.5%。其中，2023年一季度，第二大城市萨洛尼卡房价同比上涨19.6%，雅典南郊富人区房价同比上涨13.2%，平均达3368欧元/平方米，成为希腊房价最高的区域，部分地点的房价甚至达到6000欧元/平方米。希腊比雷埃夫斯银行最新研究数据显示，2022年希腊房地产价格上涨11.1%，且未来几年仍将保持复苏势头，预计2023年至2026年，房地产价格将分别上涨7.4%、6.5%、6%和5.6%。这意味着希腊房地产市场有望恢复甚至超过债务危机前的价格水平，进入崭新繁荣的新时代。

供需失衡、房屋数量供给不足是导致希腊房产价格大幅上涨的重要原因。尽管希腊经济开始走向复苏，但房屋建造活动相较于历史水平仍然偏弱，导致房屋供应不足。根据希腊政府数据，2022年，新发放的建筑许可证数量较2016年增加了126%，从4305个上升到9793个，相当于约3万套新公寓。而在2000年代中期，希腊每年约发放超过4万个新建筑许可证，对应约20万套新公寓供给，建筑活动仍未完全恢复制约了市场房产供给。同时，在希腊全国范围内，另有超过75万套房屋因客观原因退出买卖市场。例如，许多房产年久失修、老破封闭，业主无力修复重新投入市场，导致大量房屋被弃置。除此之外，还有大量房产因法律纠纷等原因而长期处于银行回收和拍卖程序之中。

经济复苏激发了国内消费者的房产购置需求，同时，国外投资者的巨大购买兴趣也促进了房产交易量和价格的攀升。希腊独立公共税收管理局数据显示，2022年共收到房地产交易电子申报表约21.5万份，而在今年前5个月，有超过11.7万笔房地产交易已经完成，今年希腊房地产交易数量有望创下新纪录。希腊房地产市场分析人士指出，债务危机以来，居民家庭购买力下降，银行收紧信用评级标准，多年的国内低迷需求积累了潜在的一代购房买家，促使国内消费者买房需求不断释放。

值得注意的是，希腊政府于2013年引入了“黄金签证”计划，并于2022年年底在部分地区将投资门槛由25万欧元提升为50万欧元，催化了大量买房移民投资者涌入希腊房产市场。在“黄金签证”的推动下，希腊本国购房需求者与外国投资者相竞争，进一步推动了房地产市场价格水涨船高。根据希腊银行的统计数据，2022年有19.75亿欧元外国资金通过不动产投资流入希腊，同比增加68%，创下历史新高。另外，根据希腊移民政策部数据，截至今年3月，共有18833名投资者提交了居留许可申请。

高通胀等建筑成本的提高也对房价上涨起到了推波助澜的作用。一方面，新冠疫情导致供应链中断和破坏；另一方面，乌克兰危机爆发以来，欧盟对俄制裁反噬作用不断显现，使欧洲多国陷入高通胀的泥潭。高通胀带来了建筑材料、交通运输成本、劳动力等价格上涨，新房建造、旧房翻修、房屋装修等相关建筑活动成本随之上升。据建筑公司分析人士估计，新房建筑成本较危机前增加了约70%。同时，希腊政府出台新建筑法规，要求所有新建房屋均须满足节能标准，这项规定也在一定程度上推高了建筑成本。

为刺激本国房地产市场需求，2023年4月，希腊政府推出了总预算为5亿欧元的低息住房贷款计划——“我的房子”，该计划向25岁至39岁的年轻人和年轻夫妇提供低息或无息住房贷款，贷款利率限制在正常市场利率的四分之一，如果一对年轻夫妇有3名以上孩子，利率将降为零。房地产专业人士预计，得益于“我的房子”贷款计划，预计将有约1万名年轻人受益，年轻人群体的购房需求将进一步得到释放。

尽管希腊房地产市场的全面复苏将带动经济增长，但仍需注意房价短时间内上涨引发的风险挑战。以阿提卡大区为例，新建公寓的售价约为3000欧元至4000欧元/平方米，若一个家庭购买100平方米的房子大概需要约30万欧元至40万欧元。即便依赖于银行贷款，大部分普通希腊家庭也很难负担得起如此高的房价。希腊央行也警告称，尽管希腊房地产市场保持复苏势头，但仍面临重大不确定性。乌克兰危机导致了房屋建筑材料和能源成本增加，推高了房地产市场价格。利率上升和高通胀压力等负面影响传递至希腊房地产市场，消费者信心和预期下降，建筑活动减少，国内住房需求或将疲软。（本报驻雅典记者 曲俊澎）