贷款利率上升 美房地产市场存隐忧

美联储最新发布的会议纪要再次加强了今年3月暂不降息的预期，利率处于高位使贷款成本居高不下，这对美国住宅地产和商业地产形成压力。

　　贷款利率上升

　　美联储1月货币政策会议纪要显示，联邦基金利率可能已达峰值，但过早放松货币政策立场存在风险。与会官员认为近期通胀率在回归目标水平方面“取得了重大进展”。但也有一些官员指出，这仅仅反映短暂好转，一旦消费者支出高于预期、借贷成本下降或金融环境过于宽松，通胀放缓趋势可能会停止甚至逆转。

　　这再次向市场暗示，美联储难以如此前预期在3月启动降息。事实上，美联储去年暂停加息后，市场高度关注降息何时开启，但美联储官员已在多个场合表示他们并不急于行动。

　　美联储将于3月19日至20日召开下一次货币政策会议。芝加哥商品交易所数据显示，截至21日，市场预计3月美联储维持利率不变的可能性高达93%，首次降息可能发生在6月。一些交易员预期，美联储今年降息幅度将低于90个基点，不到1月预期的一半。

　　美国抵押贷款利率曾在去年10月短暂突破8%，升至20年高点。去年第四季度以来，市场预期本轮加息周期将结束，利率随之开始下滑。但随着数据陆续公布，市场预期又发生变化，投资者预计美联储或推迟降息启动时间，贷款利率扭头上升。

　　美国《抵押贷款新闻日报》22日公布的追踪数据显示，截至当天的一周，30年期固定抵押贷款平均利率进一步攀升至7.16%，创两个月来最高。房地美另一项追踪30年期固定抵押贷款平均利率的指数也攀升12个基点。抵押贷款银行家协会（MBA）2月21日的数据显示，截至2月16日当周，美国30年期固定抵押贷款合同利率上升19个基点，至7.06%，自去年12月初以来首次跃升至7%以上，也是自10月以来的最大单周涨幅。由于利率维持在高位，贷款成本居高不下。

　　抵押贷款申请量下降

　　美国房贷成本已大幅攀升，房价之所以下降幅度不大，主要是供应短缺所致。但房贷利率的高企，对美国房地产市场复苏的信心仍有影响。

　　分析人士认为，即将进入关键的传统春季销售旺季，房贷利率创下两个月新高、未能延续去年四季度的降势，这可能会让买家和卖家选择观望。

　　MBA的数据显示，截至2月21日的一周，抵押贷款申请量环比降幅超过了10%，再融资申请量也环比下降了11%。房地产信息和交易网站Redfin发布的购房者需求指数2月迄今下跌了18%。

　　美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·伊恩表示，美国经济正在创造大量就业机会和薪资增长，但抵押贷款利率过高大大削弱了很多美国家庭的负担能力。长期购房需求由就业情况所决定，但购房时机取决于抵押贷款利率和待售房屋库存。

　　MBA副总裁兼首席经济学家迈克·弗拉坦托尼表示，潜在购房者对利率变化相当敏感。由于房屋供应受限，更高的利率和房价都增加了购房的负担能力。

　　数据显示，1月成屋销售同比下降1.7%。截至1月底，有101万户待售房屋，较2023年同期有3.1%的上升。按照目前的销售速度计算，需要约3个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明市场供应仍然紧张。

　　NAR报告称，由于购房环境相对严峻，多使用贷款购房而非现金购房的首次购房者数量有所下降。1月新购房者比例降至28%，低于去年12月的29%和去年1月的31%，这表明目前许多美国人负担能力下降，面临被挤出市场的挑战。

　　Redfin经济研究主管仍然预计，未来几个月美国房地产的交易量应该会有所增加，部分原因是销售旺季即将到来，部分原因是人们越来越习惯高利率。“我们预计，随着通胀缓解以及美联储最终开始降息，按揭贷款利率将在春季晚些时候开始下降。”

　　商业地产低迷

　　与住宅市场不同的是，在经历疫情冲击之后，美国商业地产市场近年持续低迷，空置率不断上升，新租业务和续租业务较疫情前出现明显下滑。房地产公司高纬物业的一项研究发现，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态，甚至连洛杉矶和休斯敦这样的大城市，写字楼的空置率都达到了25%。

　　国际货币基金组织在一篇博文中表示，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已下跌11%。据地产机构Real Capital Analytics的数据，美国写字楼物业价格已从高峰期下跌了约20%。摩根士丹利房地产投资信托股权分析师预测，写字楼物业的价格从峰值到谷底的跌幅约为30%。

　　随着美国商业地产价值的下滑，风险正在显现。据MBA的报告，银行持有的商业地产债务中，今年有4410亿美元到期。

　　商业地产的疲软给美国银行系统带来巨大压力。2月初，去年收购签名银行的纽约社区银行的股票被疯狂抛售，重新引发了人们对地区贷款机构的担忧。

　　马拉松资产管理公司董事长布鲁斯·理查兹说，美国规模较小银行的商业地产贷款违约率可达8%至10%。

　　据彭博社报道，去年12月发布的一份关于美国银行业脆弱性的报告显示，如果商业地产贷款违约率达10%，将额外产生约800亿美元的银行业损失。

　　分析人士认为，美国商业地产引发的动荡可能并不会升级成为系统性风险。但地区银行与商业地产之间的紧密联系，可能会削弱这些银行向家庭和小微企业提供贷款的能力。这无疑会导致信贷规模下降，长期看会拖累经济增长。