全国政协委员莫天全：建议房地产行业探索“新的发展模式”

　　随着我国总人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，房企传统的发展模式已不再适用。中央经济工作会议在部署2022年经济工作中，明确提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式”。

　　在房地产市场快速增长的年份，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额，但这种发展模式导致房地产行业出现了一系列问题。全国政协委员莫天全介绍说，针对当前房地产行业面临的主要问题，探索新的发展模式势在必行。

　　为此，莫天全提出了如下建议：

　　坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制

　　在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，发挥保障性住房的保障效果。但需要关注的是，保障性住房的建设应适度，加大人口流入量大的城市的建设力度，控制中小城市保障房建设量。

　　另，综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，未来需要在中心城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。

　　坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利

　　推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁需求较为旺盛，针对这部分城市加大租赁住房建设。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题，公租房保障低收入群体的住房需求。同时，要推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。

　　需要注意的是，保障体系并不能取代商品化住宅，“购”仍将在一定时期内占据主导，高品质的商品房需求亦要得到支持，满足不同人群的居住需求。

　　坚持盘活存量，健全配套服务

　　推动城市更新，提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率。一方面，2000年以前建设的老旧小区整体功能及配套欠缺，居民居住品质受到较大制约，老旧小区亟待升级改造，如加装电梯、增加适老适幼化设施等。另一方面，闲置商业、办公等物业亦有待进一步盘活利用，支持商改住、商改租等，提高土地资源集约化利用的同时，也可以满足租赁住房需求。

　　发展房地产相关服务产业，如物业管理服务。伴随着人民日益增长的美好生活需要，住房服务需求、文化娱乐需求等不断增长，其中物业管理服务成为存量服务中必不可少的环节。

　　伴随着行业进入新的发展阶段，房地产企业在做好开发业务的同时，也需要沿着住房服务链条进行转型升级。一方面，原有开发业务要实现有质量的发展，提高运营效率；另一方面，在代建、物业和租赁等服务领域，向服务商转型或是房企发展必然趋势。但由于过去发展中的确已积累了一定风险，因此房企在转变过程中需要把握好节奏，避免急转弯。