房地产调整优化政策密集发布

近日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，给出了“认房不认贷”政策具体实施标准，并将相关政策纳入“一城一策”政策工具箱。财政部官网公布两项针对房地产市场的税收优惠政策，涉及居民换购住房、公租房等多个方面。

　　业内人士表示，多个部委集中发布房地产调整优化政策，目的是降低居住成本，更好满足刚性以及改善性住房需求，下一步地方相关政策落地将明显提速，房地产市场端有望企稳。

　　8月25日，住建部等三部门加速推进“认房不认贷”政策纳入地方自选“工具箱”，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　就在同一日，财政部、住建部、税务总局等三部门发布延期换购住房退还个人所得税政策，将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　招联首席研究员董希淼表示，二套房认定标准优化，叠加退税优惠，将有助于降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，进一步提振居民住房消费意愿。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，交易成本降低，叠加前面“认房不认贷”政策的落地，改善型需求释放的同时，部分小户型、低总价的二手刚需房源也将释放，有利于刚需上车，从而形成刚需和改善型需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定。

　　“‘认房又认贷’是典型的市场过热时期出台的限制性交易政策。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，“认房又认贷”主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，意味着只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款按照二套房来发放。此次政策调整是随着市场供需关系转变适当优化，以支持和鼓励合理购房需求有序释放。

　　招商宏观分析师张静静表示，根据公开信息整理，目前仍在执行“认房又认贷”的主要是一线和部分二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄等。按国家统计局数据计算，2021年全年，上述城市贡献了全国房地产开发投资完成额的28.3%、商品房销售金额的30.1%。考虑到近两年其他非认房认贷地区面临更大的房地产下行压力，目前上述城市的贡献比重应较2021年有进一步提高。

　　“预计政策工具主要释放刚需和改善需求，有助于提振房地产行业景气度。”张静静说。

　　实际上，近期中央已就住房政策多次表态。7月24日召开的中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。27日住建部部长在建筑企业座谈会上，指明政策三大优化方向——降首付、降利率、落地“认房不用认贷”。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议指出，对于房地产相关政策，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。

　　政策的明确，让地方调整更有方向。浙江省嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，其中包含取消全部住房行政限制性措施、上调住房公积金贷款最高限额、实行土地预出让制度、加强规划条件管控、支持房地产企业健康发展合理融资需求、提升住宅建筑品质等。同时明确，首套房住房公积金贷款，最低首付款比例继续执行20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例30%执行。商业贷款方面，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　对于后续是否会有更多城市跟进，杨科伟表示，此次发文后，“认房不认贷”将在地方加速落地。下一步，房地产限购、限贷、限售等措施将继续优化，比如降低二套房贷利率下限、调整较高的存量房贷利率等，从需求侧发力激发居民住房消费需求，更好地推动房地产市场平稳健康发展。