首尔为何人口降房价涨

在劳动人口递减、房屋供应增加的大背景下，首尔房价连年上涨，走出了一波完全背离传统经济学供求理论的行情。究其原因在于，在当前愈发复杂的形势下，影响房价的因素很多，不仅包括供需，还要充分考虑宏观及中观政策、社会文化、市场投资需求及投机心理、货币政策及信贷松紧度等诸多其他因素。韩国政府已推出多轮稳房价措施，首尔房价涨势也有所放缓。不过，未来的房价究竟会趋稳，还是回吐后再度反弹，仍有待观察。

近年来，一个“怪现象”引起了韩国民众的关注。一方面，韩国老龄化问题严重，劳动人口持续减少，且生育率极速下降；另一方面房价连年上涨，其中首尔涨幅最甚。

按理说，年轻人少了，买房需求必然下降，房价应该下行才对。但事实为何恰恰相反？

先来看人口情况。韩国将15岁至64岁人群定义为劳动人口，这个年龄跨度的人群也是韩国房屋买卖的主体。2018年至2020年，韩国历年劳动人口数字分别为3765万人、3759万人、3736万人，逐年递减。而且，首尔市常住人口也一直处于净流出状态。2017年至2020年，历年分别净流出9.8万人、11万人、5万人、6.5万人。

再来看房屋供给情况。2017年至2019年，首尔年均新增房屋供给量为74570套，其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供给73604套，其中普通住宅32268套。两项供给数据在2017年至2019年期间均在增加。

至于房价，就在四五年前，首尔房价在国际主要城市中还处于相对较低水平。但经过连年上涨，其均价现已达到每平方米922万韩元，约合5.33万元人民币。今年4月的最新数据显示，首尔房屋平均交易价比4年前上涨了55.4%。

由此一来，首尔房价成功打破了“以供求关系推测房价走势”的经典模型。

应该说，影响房价的因素有很多。在当前愈发复杂的形势下，要推断房价，需充分考虑政策、文化等多个方面，不能简单地以供求关系作出判断了。

首先，韩国出台了一些法规，例如“再建设超过利益回收制”“售价上限制”等，旨在运用经济手段抑制房地产交易，防范投机炒房等行为。这些法规确实曾收到过一些成效，但近几年却出现了反作用。打压房地产交易给了人们一种房屋会供给不足的错觉，从而引发了投机炒房和普通民众投资房产的热情。

其次，随着炒房行为愈演愈烈，一个“看涨情绪高涨—房地产市场升温—看涨情绪更加高涨”的恶性循环逐步形成。受此影响，首尔房地产市场近年一直保持着很高的交易量，不断推动房地产价格继续上涨，真实的供需关系在房地产市场上的影响力显著下降。

再次，特殊的租房文化导致买房成本相对较低。韩国一直以来主要采用只缴纳大额保证金、不缴纳月租、退租时全额返还保证金的租房方式。后来，虽然也出现了少交一点保证金、每月交月租的租房方式，但规模不大。问题是，保证金金额实在太大了。以5月7日首尔房地产价格为例，保证金均价为每平方米493万韩元，约等于房屋买卖均价的53%。如果人们买房后立即出租，马上就可以收回房屋总价的53%，相当于只需要支付47%的房价就能买房。这对于全款买房者和贷款买房者而言，压力并不算大。况且房产属于自己，日后卖房时没准还能大赚一笔。

而且，首尔的房确实不愁租。一方面，很多年轻人买不起房，租房必然成为刚需；另一方面，韩国也有学区房的概念，只要在片区内租房即可入学。所以好学区附近的住宅虽然房价贵，房租也贵，但仍有很多人争相租用。

最后，央行降息助推房地产市场走热。多年来，韩国央行对降息持谨慎态度，但出于种种因素考虑，还是进行过几次调整。2017年10月以前，韩国曾保持着1.25%的基准利率。同年11月升息至1.5%，2018年11月又升到1.75%。同时，首尔房屋平均交易价在2017年上涨了14.9%，2018年只涨了4.2%。但2019年下半年，韩国两次降息，又回调至1.25%，当年首尔房屋平均交易价立刻上涨10%。从去年2月开始，新冠肺炎疫情冲击韩国经济，无奈之下，韩国只得连续两次大幅降息，当时还引发了业界对房地产市场的忧虑。果然，同年首尔房屋平均交易价就大涨18%。

当前，韩国政府推出了多轮稳房价措施，首尔房价虽然还在涨，但涨势有所放缓。对于今后房价走势，韩国业界尚未形成统一共识，到底是房价趋稳，还是回吐后再度反弹，仍有待观察。