美国房地产虚火难降 泡沫形成加速

进入2021年，美国房地产市场虚火不降，仍在不断走高。4月份，美房屋价格继续突破高点，大交易额成交增加，但总体销售温和下滑，高房价负面影响凸显。

房价持续突破记录

新冠肺炎疫情肆虐美国已经一年多，房地产成为少数增长强劲的市场，过去一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

房屋售价不断突破新高。2021年4月，现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2％，达到31.92万美元，为1989年以来的最高水平；二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。

房价创出历史最大升幅抑制了购房交易。NAR公布的数据显示，4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%，折合年率585万套，为10个月来最低水平，连续第三个月下降。尽管如此，由于借贷成本保持在历史低位，二手房销量仍高于疫情前的水平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云说，高房价创纪录几乎发生在所有的市场上，即使房屋销售温和下降，人们仍可以将市场描述为炙手可热。

房屋价格飙升原因之一是房屋的供不应求。截至4月底，市场上共有116万套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4个月就可以消化这些库存，低于一年前的4个月。房地产经纪人认为，房源不足5个月的供应都属于供应紧张。

全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。

地产泡沫加速形成

今年1月，CoreLogic的数据就显示，全美房价正以2006年以来的最快速度增长。在西雅图、凤凰城和圣地亚哥等城市，房价涨幅更是远超全美平均水平。

路透的调查显示，预计今年美国房价将上涨10.6%，2022年将上涨5.6%，这远高于2月预计的5.7%和4.6%。

美国的房地产在2008年经历了金融风暴的袭击，大幅下跌，某些地区的房价两年内腰斩，房价跌得最厉害的地区，比如拉斯维加斯的许多房屋的价格跌了七成。但自2011年以来，房地产市场逐渐复苏。以二手房为例，2011年时的房价大致在17万美元左右，此后逐年上升，10年内几乎增长了约八成，达到31万美元。

此轮房价上涨总体根源是各国央行为刺激经济普遍实施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴发以来，利率进一步下行，流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为，极低的利率和大规模的政府刺激措施推动了楼市强劲的需求。

据统计，自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约四分之一，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

房价迅猛上涨让一些房产的估值偏高。惠誉国际的一份报告显示，全美房产估值偏高5.5%。这份报告指出，"就业增长放缓、失业率仍然处于高位，这些因素无法支撑持续的房价上涨。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯表示，目前有近五分之一已售房屋的买家买房不是用来自住，这将使美国房屋永久性的变得更加昂贵。他预计房价在去年11％的涨幅基础上，今年将会上涨12％，2022年还将再上涨6％，房价增长的速度类似于2004年和2005年。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒警告称，他担心市场上一些最热门的交易正在形成泡沫，其中包括房地产市场的泡沫。席勒表示，实际房价从来没有这么高过，这令人担忧。席勒不认为央行政策可以解释这一切，他认为有一些关于市场社会学的东西正在发生。席勒发现，在过去30年里，房价似乎推动了新屋开工，这种模式再次出现。席勒也认为，房价在一年内可能不会下跌。席勒还表示，目前的房价走势也让人想起了2003年，也就是开始下跌的前两年。他指出，这种下滑是逐渐发生的，房价最终在2008年金融危机前后崩盘。

负面影响渐次显现

由于房价上涨，房屋可负担性已经出现下降。美国全国房地产开发商协会的数据显示，全美约60%的家庭无法支付一套价格位于当前房价中位数的新房。

劳伦斯·云说，“价格突然上涨正在影响人们的负担能力，特别是首次置业者。由于库存不足已经对市场产生了影响，不断上涨的成本使许多家庭面临着被挤出市场的现实。”

今年以来，建筑商也开始受到劳动力、材料和已开发土地短缺的影响。主要原因是市场普遍预期需求会随着疫苗的广泛接种而更为强劲，这令木材和其他材料价格飞涨。此外，钢铁进口关税也增加了建筑成本。根据最新的生产者价格数据，4月份木材价格同比上涨89.7％。4月份新建住宅开工数下降9.5％，至折合年率157万套，低于预期的170万套。

在高盛看来，住房引发的长期通胀即将爆发。高盛分析师罗尼·沃克警告称，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫时期。