火爆的美国房地产市场还能走多远

今年以来，美国房地产市场异常火热引发市场关注。全球房地产信息公司核心逻辑（CoreLogic）发布的数据显示，7月份美国房价同比上涨18%，创该指数编制45年来最大的同比涨幅。根据该公司数据，当前的美国房价较2006年房地产泡沫时代高峰以来已增长逾41%。与此同时，房屋租赁价格也一路走高。市场需求激增下，今年二季度，美国租赁公寓7月房屋入住率高达96.9%，推动新签租约的租金上涨17%，创历史最高水平。美国房地产价格上涨，离不开美联储金融政策支持以及“千禧一代”购房潮带来的需求。但随着美联储政策拐点渐近，美国房地产市场的风险也在上升。

低利率，是吹大美国房地产泡沫的一大主因。

从需求层面来看，随着越来越多的“千禧一代”步入社会，低利率促使一部分年轻人选择提前购置首套房，“85后”正在成为本轮美国购房热中的中坚力量，美国房地产市场需求持续扩大。此外，新冠肺炎疫情暴发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度，这一趋势催生了不少新的购房需求。而与之相对的，是疫情下的供给不足。受疫情影响，当前全球大宗商品价格大涨，建筑材料成本也受到快速推升，叠加建筑工人工资上涨以及开工率下降，这使得房屋建造成本上涨，而新屋开工率持续下滑，进一步推升了房价。

从金融层面来看，东吴证券首席经济学家任泽平表示，由于房地产是典型的高杠杆部门（需求端的居民抵押贷、供给端的房企开发贷），因此，房地产市场对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求。自去年疫情暴发后，美联储先后采取了降息和大规模量化宽松政策（QE）来应对经济的下行。在此格局下，长端利率下行明显， 30年期抵押贷款固定利率也不断下探，目前仍维持在历史低位，进而促进居民贷款购房的意愿。在华尔街工作了几十年的理查德·伯恩斯坦顾问公司首席执行官兼首席信息官里奇·伯恩斯坦直言：“美联储已经如此扭曲了长期资产的走势，我们看到长期资产出现了货币刺激后非常自然的反应，然后就形成了长期上涨趋势。任何持有这些风险资产的人都非常坚定地相信，长期利率不会上升。但当提到泡沫何时会破灭的时候，答案总是没有人知道。”

事实上，类似的情况在美国历史上不断上演。2000年互联网泡沫破灭后，为了刺激经济，美联储开始大幅降息。2001年开始，美联储连续11次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年期固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供次级抵押贷款。宽松的贷款利率和贷款条件刺激了低收入群体的购房需求。金融支持下房价一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国十大城市的房价均价比10年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。

然而，出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款，利率随之大幅上升。利率上升戳破了房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，对于那些发放了贷款的机构来说，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产回收贷款的本息，只能不断违约。这也为后续的金融危机埋下伏笔。

眼下，美国正面临着相似的状况。今年以来，受到通胀加速回归影响，不少国家都已经开始了货币政策正常化进程。美联储也在近期由“鸽”转“鹰”。7月美联储议息会议关于QE的表述作出重大调整，此前数月的描述均为“持续购买（国债和MBS）直至就业和通胀目标取得实质性好转”，8月的描述变为“两大目标已经取得进展，未来委员会将持续评估进展情况”。市场认为，这种表述变化意味着美联储在政策评估上向退出QE迈进，美联储缩减购债规模近在眼前。美国财政部前部长拉里·萨默斯近期表示：“飞涨的房价令人恐慌，美联储应该停止每月购买400亿美元的抵押贷款支持证券，因为这将压低抵押贷款利率。”圣路易斯联储主席詹姆斯·布拉德上月也建议先缩减抵押贷款债券购买规模。他表示：“在房地产市场蓬勃发展，甚至有泡沫威胁的情况下，我们或许不需要购买抵押贷款支持证券。”

这也意味着，美国正酝酿重启货币正常化进程。信达证券首席宏观分析师解运亮在接受《金融时报》记者采访时表示，今年三季度，美联储政策和市场可能处于相对平静的环境。四季度，美联储将正式讨论缩减购债规模，最早或于今年年底宣布细节，明年一季度可能开始正式实施。虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分，接下来长端利率上行幅度大概率相对温和，但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温，使得房价上行趋缓。