直播间6.18折卖房，真打折还是噱头？律师提醒留存证据

“6·18”电商大促正在如火如荼地进行着，您在直播间“剁手”了什么？“6·18”首轮大促期间，知名主播罗永浩在“交个朋友”直播间以6.18折的优惠价卖出一套房子，折后总价205.23万元，引起了网友们的热议。是开发商真的让利了，还是一个噱头、一场作秀？直播间购房如何避免“买房一时爽，收房两行泪”？记者对此进行了深入采访。

　　直播间价格的确有优惠

　　据记者了解，此次上架的房源只有1套，位于杭州市滨江区的绿城卓越·傲旋城，房源建筑面积159.8平方米。

　　记者在当天的直播间看到，罗永浩把原来标的总价332.1万元“砍”到了6.18折，房子以205.23万元上架，单价不到1.3万元/平方米。根据规则，有兴趣的买家只要在直播间支付2万元定金，即可拍下，要求于7天内去售楼处支付剩余房款。

　　跟以往有的主播讲解时过于简略“直接上链接”的情况不同，这次罗永浩对房子的介绍还是比较细致，大约花了七八分钟对房源的区位、开发商背景、户型面积等进行了讲解。讲完之后“上链接”不到5分钟，该链接就已显示“无货”，开发商确认定金已支付。

　　那么位于杭州的绿城卓越·傲旋城市场价到底如何？直播间以6.18折价格入手的买家占到便宜了吗？记者联系该项目附近的中介公司等相关人士进行了询问。据了解，该项目目前是卓越地产在主导销售，绿城集团负责代建。自2019年开盘以来，该项目一直话题不断，采用各种方式在促销。其主要由2幢240米高的AB双子塔以及1幢100米高的C塔组成，分布着酒店、商业、住宅、公寓等多种产品，AB两座摩天高楼30层及以下为公寓，31层及以上为住宅。

　　“这几天老有人来问直播间打折卖房的事。”绿城卓越·傲旋城附近一家中介公司的经纪人小冯对记者坦言，“我觉得这个价格就是为了直播效果，再加上楼盘本身有特殊性，卖得不太好，一直在打折。”他表示，直播间卖出的这套房源位于B幢12层，折后价为205.23万元，单价约1.3万元/平方米。而17层的同款房源现在打折后总价252万元，均价约1.58万元/平方米。“该幢楼的13层是避难层，受其影响，12层的这套房源本身定价也会偏低一点。”

　　绿城卓越·傲旋城的销售人员则告诉记者：“直播间的成交是真的，虽然来售楼处买房一次性付款也能拿到一定折扣，但罗永浩直播间的价格是领导特批的，在目前销售折扣的基础上又便宜了二三十万元，还是很合适的。”

　　该房源产权年限仅余23年

　　北京理道律师事务所主任律师王久成接受记者采访时表示，直播间买房跟买其他东西有很大区别。

　　一是成交价格高，交易风险高。相比普通的零售商品，房屋交易动辄几百万上千万元的高昂成交额，对于普通人来说，仅通过直播就决定买房风险较高。

　　二是交易流程繁杂。直播交易普通商品时，商家将商品交付消费者后，消费者即获得该商品的所有权。但房屋属于不动产，除了签订购房合同、交付房产等程序，最终要经过产权登记，消费者才能取得房屋所有权。因此相较于购买其他商品，购买房屋的交易流程更加烦琐复杂且专业。

　　三是信息不对称。房屋不是标准化产品，每一套房的楼层、朝向都不同，如果消费者不通过亲自看房，了解、体验和验收，完全依靠主播的讲解与宣传，很难获得对称的信息。

　　记者了解到，此次直播间卖出的这套房子最大的问题是产权年限，这套房子是商业公寓，不是住宅，产权年限只有40年。而项目所在的地块由杭州恒兴置业在2006年拍得，2016年卓越地产拿到该项目，时至今日，这套公寓的产权只剩下23年。

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对记者表示，直播间购房潜在的风险点主要有3个方面：第一是开发商的情况，开发商的资质、资产、诉讼情况等都可能直接影响到所购房屋后续的建设、交付，甚至是房屋质量等；第二是购房人是否符合相应的购房要求，直播间购物的特点往往是节奏快、煽动性强，消费者容易冲动购物，很可能出现交了定金后续发现自己不符合购房政策；第三是购房款问题，直播间购房需要交付定金，并要在一定期限内交尾款，但是往往随着主播的一声“上链接”买房人就迅速支付了款项，款项的性质、条款等可能存在不利于购房人的风险，另外，在实际购买时是否还有其他管理费、加价等隐性费用也并不明确。

　　厘清各方责任提高证据意识

　　消费者通过直播间主播推荐买了房，但如果项目出现爆雷、质量问题等，主播和平台是否负有责任？主播、平台、开发商之间的责任如何厘清？

　　针对备受消费者关注的这一问题，王玉臣表示，在以平台作为独立第三方、主播是独立自然人的前提下，需要先厘清主播和开发商的关系，主要包括两类：第一类是主播与开发商签订合作协议，由主播代理开发商在平台进行销售活动；第二类是主播是开发商的工作人员，也就是说，开发商仅是借助平台，由其工作人员以主播的身份进行销售。

　　主播与开发商如果是代理关系，主播在其中可能是广告发布者，也可能是广告代言人。作为广告发布者而言，根据《广告法》第五十五条等相关规定，如果项目出现问题的原因是开发商在利用平台销售时涉及虚假宣传，如隐瞒项目真实情况，提供虚假材料等，而主播在对此知情或者应知情的情况下仍接受委托代为销售，其依法应承担相应责任；作为广告代言人而言，根据《广告法》第六十条等规定，则需与开发商承担连带责任。如果双方是劳动关系，则主播的销售行为实际是代表公司的职务行为，一般在这种情况下，消费者不能主张由主播承担相应的责任。

　　在平台的责任方面，根据《最高人民法院关于审理网络消费纠纷案件适用法律若干问题的规定（一）》第十六条的规定，如果项目出现问题的原因是开发商资质存在问题、楼房在项目初始销售阶段即存在明显的手续不齐全等情形，且平台方知道或者应当知道该问题，消费者则可以依据相关规定主张平台承担责任。

　　在开发商的责任方面，如果项目后续出现爆雷、质量问题等，一般都与开发商有直接关系，如资金链断裂、逃避资金监管等。如果项目出现问题的原因是开发商的行为导致，消费者可以依据签订的商品房买卖合同向开发商主张相应责任。

　　王久成对记者表示，像房子这样的大额资产并不适合在直播间冲动消费。“目前，市场上销售的房产有的是现房，有的是期房，有的房屋本身就可能存在虚假宣传、货不对板等问题，线上直播买房更是使得房屋交易面临很多不确定性。因此，消费者一定要理性对待主播承诺和宣传的内容，三思而后行。”那么直播间购房如何避免“买房一时爽，收房两行泪”？

　　王久成建议，消费者要提高证据意识。由于直播带货有即时交易的特征，消费者如果没有留存证据，将难以维护自己的合法权益。因此，有意在直播间购买房屋的消费者应当将主播介绍房屋的全过程进行录制并留存，在认购签约阶段，与房屋有关的一切沟通及记录也要保存。