房地产：曙光已现，关键在于“软着陆”

告别“三高”，进入分化时代。

　　文｜《中国企业家》记者 李艳艳

　　郁亮说，曙光已现。

　　2022年12月16日的万科临时股东大会上，万科董事局主席郁亮现身。他谈到行业变化，称时隔20年，房地产再次成为支柱产业，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、广度超出了预期和想象”，“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光”。

　　过去这半年，郁亮每次现身，都是一副加油鼓劲的模样。在市场低落的黯淡时刻，队友接连暴雷，他看着微光前行。就如半年前，他在万科股东大会上所言，“今天行业需要信心，需要熬着往前走。这时候但凡有一丝微光，就当是光明所在，往前走。”

　　曾经焦虑高喊“活下去”，转眼成了信心的释放人。诞于万科口中的黄金、白银和黑铁时代，都已沦为遥远的烟尘。“悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”郁亮说，万科在过去先是“活下来”，然后再把自己的事情做好，这是万科能够活下去、活得好、活得久的核心。

　　让郁亮看到曙光的关键，是政策接连点亮的“明灯”。

　　2022年，热点一二线纷纷“松绑”，中央“金融十六条”强力纾困房企，11月“三箭齐发”。临近年底，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议将“稳地产”置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。

　　12月13日，安信证券首席经济学家高善文在安信2023年度投资策略会上说，“我们倾向于认为，2022年的房地产市场经受了两个因素的打击，而不是一个泡沫的破灭：在放弃高周转模式的过程之中，又遭遇了疫情的疤痕效应在需求端所造成的冲击。”

　　“我们认为，它不是一个由供应过剩所推动的典型的房地产泡沫和泡沫的破灭，而是一个房地产行业经历了高周转模式的内在脆弱性暴露所带来的流动性危机。”高善文称。

　　清醒和理性，让万科等少数优质头部房企上岸了，但那个波澜壮阔的房地产大开发时代也宣告落幕。国家统计局数据显示，2022年1~11月，商品房销售面积同比下降23.3%；商品房销售额同比下降26.6%。易居企业集团CEO丁祖昱甚至发出预测，行业规模或将回到5年前。

　　政策多维转向，市场实质放松

　　“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已经出台了一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时称。

　　时隔近20年，房地产“重回”支柱地位。过去三年的疫情，叠加房地产大周期的深度调整，楼市跌入冰点。尤其自2022年下半年以来，市场下行压力明显，房企生存环境恶化，频频爆发资金链危机。行业加速下滑，已成为影响经济运行的一个重要风险因素。

　　自2022年11月以来，监管部门频频出台房地产帮扶措施，信贷、债券和股权“三箭齐发”，托底意向非常明显。具体看，“金融16条”向优质房地产企业提供了万亿级别的意向授信额度；政策支持民营企业发债融资，预计额度达到2500亿元；重启了地产企业的股权融资。

　　年尾，中央经济工作会议、国务院常务会议不断释放稳定房地产市场的政策信号。自高层重申“房地产支柱地位”以及中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”后，各监管部门开始轮番为房地产“发声”，密集出台政策措施，以期修复行业信心。

　　12月19日，中央财办方面表示，要做好应对工作。供给端方面，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。

　　12月20日，央行召开会议表示，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

　　中央不断丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策。根据中指监测，目前全年已有超300省市（县）出台房地产调控政策近千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值。“房地产政策已进入实质放松阶段。”中指研究院常务副院长黄瑜表示。

　　具体来看，长三角地区政策接近200条，珠三角、长江中游区域均超80条。“此前这些热点区域，房地产行政限制性政策较多，2022年政策进入全面宽松阶段，东部、中西部核心城市政策优化频次较高，一定程度上也促进了市场情绪的修复。”黄瑜对《中国企业家》称。

　　多位受访房地产行业专家表示，现有政策主要针对供给端，缓解了房企的资金压力，但需求端仍有待好转，市场预计需求端可能出台新政策。国家统计局数据显示，2022年1~11月商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。

　　短期调整承压，城市分化加剧

　　银保监会主席郭树清2022年11月21日在金融街论坛上表示，最近一段时期，海外媒体持续炒作中国“房地产危机”和“建筑业衰落”，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

　　刘鹤还在前述会议中谈到，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

　　高层定调给予房地产业更多发展信心，相关配套措施也纷纷出炉。落到政策上，除了供给端，需求端亦在持续调整。2022年以来，包括优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面多措并举，多地房贷利率已降至历史低点。

　　民生银行首席经济学家温彬认为，购房成本下降将会激发刚性和改善性需求。截至2022年11月末，首套平均房贷利率已经下降至4.17%，为有统计以来最低水平。未来5年期LPR仍有下调空间，存量首套高利率按揭贷款利率也有望适度下调，居民的购房成本将会进一步下降。

　　“预计2023年商品房销售面积总量与2022年持平，下半年月度同比增速有望回正。”温彬称。不过，他同时指出，受多种因素制约，本轮“稳地产”过程中销售对于利率的敏感性下降。

　　究其原因，一是受疫情冲击、就业不稳等多种因素影响，居民部门杠杆率已经连续三年维持在62%左右，加杠杆意愿不强；二是目前房价仍处于下行区间，买涨不买跌心理导致销售萎缩；三是受烂尾楼事件影响，居民对于期房的信任需要重建。

　　黄瑜也认为，政策落地效果目前尚不明显。“2022年以来多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产市场深度调整态势未改。”

　　在她看来，政策放松传导至需求端需要时间，而短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情防控形势等，仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素。“悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。”黄瑜称。

　　一个趋势是，城市分化更加明显。黄瑜预判，一线城市政策存在一定微调预期。其中，北京、上海、深圳政策以微调为主，广州2022年新房市场调整态势最为明显，2023年政策存在较大优化空间；二线城市政策优化空间较大；三四线城市市场因库存积压，量价或继续下行。

　　展望未来，58安居客房产研究院分院院长张波对《中国企业家》预测，“商品房市场不会重回18万亿元的高增长阶段，但每年10万~14万亿元的市场交易总量仍会长期保持平稳。”此外，由于2022年房企拿地开始重点靠拢热点城市，马太效应亦会逐步体现。

　　“这将会导致不同城市的市场分化更为明显。”张波称。

　　告别“三高”，发展保租房

　　“毫无疑问，‘稳’是2023年房地产市场的关键词。”张波表示。他注意到，此次中央经济工作会议首次提到保交楼、保民生、保稳定。往年的中央经济工作会议上，房地产相关表述一般放在“民生保障”等部分，此次则放在了“防风险”部分，指向意义较强。

　　一个共识是，稳地产的关键是稳房企，只有房企得到健康发展，整个市场才能重振信心。

　　11月以来，多项支持房地产企业的融资政策陆续落地，房企融资环境发生了明显改善。从“第一支箭”支持信贷融资的情况来看，据不完全统计，截至目前，期内有100多家房企获得银行授信。60余家银行落实政策精神，授信总额度在4万亿元左右。

　　从获得授信的银行个数来看，万科最多，为14家；其次是绿城、美的置业，均为12家；碧桂园、龙湖、华宇集团，均为10家。从获得授信额度看，绿城最多，为4000亿元，其次是万科、碧桂园，均超过3000亿元，还有美的置业，1000亿元。

　　“第二支箭”旨在支持发债融资。目前，已有万科、龙湖、美的置业、新城控股、金地、金辉、旭辉、绿城等企业申请储架式注册发行债券，总规模达到1210亿元。

　　“第三支箭”旨在支持房企股权融资。截至目前，已有碧桂园、雅居乐、福星股份、北新路桥、大名城、新城发展等22家上市房企，先后发布筹划配股或非公开发行股票融资公告。

　　“总体来看，‘三支箭’正在持续落地，房企的信贷融资、债券融资和股权融资环境发生了明显改善。”黄瑜称，一方面，这将有助于防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。此外，也可有效缓解民营企业信用收缩问题。

　　张波认为，随着优质头部房企不断上岸，房企将更加注重自身财务结构，不会再走高周转、高杠杆、高风险的传统路子，行业淘汰率提升的同时，头部房企规模也将进入稳健提升期。此外，行业整体对房地产数字化营销理解会升维，数字化营销带来的销量占比将会不断提升。

　　经过史无前例的周期性调整，房地产已进入出险阶段，告别“三高”。对于行业未来发展方向，2021年的中央经济工作会议首次提出房地产要“探索新的发展模式”，而今年则进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

　　目前针对新发展模式没有明确概念。专家预判，新的发展模式或将落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。尤其是，随着中央2021年提出发展保租房，各项支持政策陆续出台。2022年保租房计划筹集240万套，目前很多城市已提前完成全年计划。

　　黄瑜预计，保租房筹集建设仍将是2023年房地产市场的重点工作，相关政策支持力度亦会进一步加大，保租房公募REITs底层资产有望进一步扩围。同时，随着疫情防控政策优化、经济形势逐步好转，住房租赁市场活跃度有望得到提升，长租公寓项目或迎来新的发展机遇。

　　如中央财办相关负责人近期所言，近几年，房地产业占国内生产总值的比重大约为7%左右，加上建筑业等相关产业占比达到14%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的39%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。

　　“今时今日，房地产已远不再是我们过往所认识的支柱产业，而是关系到国计民生的行业，而一旦一个行业被认定为‘国计民生’，那么它的游戏规则和定位将面临根本性转变。”一位曾在多家房企任职的资深人士总结称。