向上攀 “向云端”要亿元

一幢楼一年税收上亿元。这样的楼宇未必是在城市中心。在南京，离新街口10公里外的江宁九龙湖，20公里的江北新区研创园，亿元税收楼宇正接二连三地出现。

深圳一幢楼年税收达298亿元，让更多人认识到“云端”富矿，这样一座“竖起来的园区”，其年税收超过了昆山之外的所有县级板块全年的一般预算收入。

南京江北新区研创园智芯大厦。 本报记者 范俊彦 摄

据戴德梁行的最新数据，今年三季度南京写字楼市场租金跌幅已经开始收窄。无论是南京老城区，还是新城新区，都在冲击“云端”上的亿元楼，向空中打开发展格局。而这些变化和城市的能级、产业生态息息相关。

百年新街口“王牌”的存在

谁是南京最“贵”的楼？

地处中华第一商圈南京新街口的亚太商务楼，是南京市首座税收十亿元楼宇，目前入驻率稳定在90%以上。商务楼宇的承租率普遍保持在六七成。

亚太集聚了渣打银行、恒生银行、友邦、辉瑞、大金、罗氏、ABB、中石化天然气、中国国际金融等近80家优质企业。

“优质的客户结构是高端写字楼的核心价值所在。”金陵饭店总经理周蕾表示，亚太商务楼在2015年开业运营之初，就明确招租定位是品牌形象良好的世界500强企业、跨国公司和总部企业。

每年亚太商务楼都有企业迁入和迁出。但周蕾相信，对于技术含量高、拥有核心竞争力的世界500强、总部企业而言，亚太商务楼始终是首选。“大金公司是亚太楼的首批进驻客户，他们直言跨国公司在全球选址，考量的首要因素就是楼宇品质要与公司地位相匹配。再加上金陵饭店看家本领——酒店式物业服务，企业顺理成章选择了我们。”

曾有某家证券公司的总部人员在选址时表示，亚太楼的整体设计具有前瞻性，无论是各区的高速电梯配比数，还是高区行政淋浴间的设施，这几年在高端楼宇中较为盛行，而亚太商务楼当初即对此有充分考虑，在企业选址时赢得加分。

在新街口南端的南京国际金融中心，瑞安新天地南京项目助理丁志华介绍，2021年初瑞安新天地公司收购了南京国际金融中心，目前大楼的出租率保持在80%以上，去年入驻企业实现税收1.7亿元左右，今年税收会突破2亿元。他透露，今年出现了一个可喜的现象，楼宇内一批企业的业绩比2022年有大幅提升，如肯德基苏皖总部的业绩就比去年有了很大提升。保险公司也迎来新机会。楼宇内一家保险经纪代理公司今年的业绩较去年同期提升了150%。

南京国际金融中心目前入驻企业70多家，银行、证券、保险、资管等金融业相关企业占了50%。“相比于研发类企业更多喜欢选择雨花、江宁等园区，To C端的企业倾向选择新街口城市中心。” 丁志华认为，新街口作为享誉全国的第一商圈，轨道交通四通八达，具有一站式办事的优势，也是代表城市形象的窗口地带，总部企业还是喜欢落脚城市中心。

从包括南京国际金融中心在内的多家新街口楼宇的入驻企业看，今年写字楼的税收贡献还是以存量企业的业绩提升为主，新增业态的入驻需求不是很旺盛。丁志华很有信心，随着经济运行的持续回暖向好，新街口的写字楼具备独特优势和强大韧性，有信心把明年的入驻率拉到新高度。

核心楼宇向好，坐拥新街口商圈大半面积的秦淮区出台楼宇扶持政策。2022年，该区有亿元楼宇23栋，总税收达101亿元，预计2023年将实现亿元楼宇25栋。

老城“攀高”遇上拦路虎

创下十亿元税收、2015年底投用的亚太商务楼可以说“正当壮年”，但整个新街口区域的商务楼宇正受到“老化”的严峻挑战。

毗邻亚太商务楼的世界贸易中心，一度集聚了诺基亚、摩托罗拉、柯达、英特尔、英国BP石油、新加坡航空等知名外企，这类企业占比最高达95%。但随着楼宇使用年限增长，大厦长期超负荷运转，设施老化问题严重，楼宇招租遇冷。2018年，金陵饭店完成了对世贸楼宇的改造，后续投资价值得以持续攀升，至今保持近90%的出租率。

新街口的商务楼宇兴起于上世纪最后十年和本世纪前十年，二三十年的楼龄令绝大多数楼宇跟不上现代商务的办公需求。

在新街口的秦淮片区，全新改造后的扬子大厦于2021年重新投用，受到市场热烈响应，如今出租率达到85%。“今年前三季度的税收已突破9000万元，今年税收过亿元没有问题。” 秦淮区壹城集团项目运作公司总经理钟巍介绍，扬子大厦建于1994年，是新街口较早建成的超高层建筑，后经20余年使用，出现配套缺乏、设施老化、电梯运载饱和、消防设备损坏等一系列问题，严重影响楼宇品质。

2019年起，秦淮区委区政府实施老旧楼宇更新改造计划，扬子大厦成为南京首个超高楼宇改造试点项目。“我们用甲级写字楼的标准来改造，招商有门槛，希望税收达到每平方米4000元。已入驻企业中，银行、证券公司等是税收贡献的主力军。”钟巍认为，大公司还是希望在城市中心设点，新街口的位置难以替代，优质载体具有很强竞争力，很多客户都是老楼租期到期，就近找楼搬家。

对新街口以及整个南京老城来说，发展楼宇经济面临的一大挑战是产权分割妨碍老化楼宇的更新改造。

楼宇分层售卖，这一肇始于上世纪五十年代香港的地产销售模式当初为资金量不大的买家提供了“炒楼”机会，极大地推动了香港地产的发展。这种模式引入国内后不仅是楼宇分层卖，还演化成一层楼分割卖，这让更多资金散户涌入商务楼宇市场，助推地产交易繁荣的同时也为楼宇的可持续发展埋下巨大隐患。产权分割带来的是统一管理缺乏，业态混杂，经济坪效低，常年以往就是设施陈旧、更新维护落后。

写字楼楼层分割售卖在十年前的南京非常普遍。2010年，紫峰大厦投用，多年来，这座城市建筑上的地标遗憾地没能成为经济上的地标，其中一大原因就是这幢摩天大厦很多楼层分割售卖，大量个人散户在紫峰大厦拥有产权，有的一层楼就有二三十位产权人。紫峰大厦所在的鼓楼区大力发展总部型企业，曾有招商人员极为无奈地表示，多家优质企业在鼓楼找不到符合要求的写字楼，眼睁睁看着流入到2007年投用的珠江路壹号，这是当年南京唯一的甲级写字楼。十余年过去，现在南京的甲级写字楼遍布全城，珠江路壹号的不少优质客户又选择去了更高级的新楼，老城中心的商务楼宇改造深陷产权分割泥淖的现象没能得到有效缓解。

在扬子大厦改造过程中，壹城集团通过产权收购、长期租赁、楼层置换等多种方式，取得了大楼主体经营权。在拥有主体经营权的基础上，才得以对大厦进行脱胎换骨的改造。

纵然老楼更新缓慢，新街口及主城区域，仍有高端载体启用，这里依然是品牌入驻南京的优选区域。

新街口的人流和金融等资源密集度在全国堪称罕见，是国内唯一拥有4家销售额达40亿元以上购物中心的街区。两平方公里的新街口商圈集聚了100余栋商务楼宇，吸纳了上百家世界500强、跨国公司和总部型企业，在被河西、南京南站等区域严重分流的情况下，新街口区域依然还有600多家各类金融持牌机构。

从商务楼宇角度看，新街口商圈楼宇租金依旧在南京市场上保持较高水平与较低的空置率。根据戴德梁行提供的最新数据，到今年三季度，新街口商圈每平方米每天租金超过4元，高于其它重点板块。此外，新街口地区未来还将有金陵中环、德基三期等项目陆续入市，增加高端供给，提升整个商圈的经济活跃度。

从看重租金到强调产业

新街口依然是优质客户首选的同时，也面临分流的极大挑战。

近年来河西板块强势崛起。

江东路以西的苏宁慧谷，2021年和2022年，这个园区入驻企业年度纳税额分别达到27.45亿元、33.60亿元。而苏宁慧谷主打的就是世界500强和央企总部型企业。

2016年刚投用时租金在3元—3.5元/㎡·天，7年来苏宁慧谷的租金水平经历了小幅上扬，最高达4.2元，如今稳定在3.9元，出租率达九成。

通常外界会把河西楼宇经济的优势归结为两点：一是这里高端住宅占比高，包括企业高管在内的机构决策层多数居住于此，南京年轻人聚集在江宁和江北两地，往来河西方便，决策层和员工都愿意选择河西办公；二是河西楼宇规划高端，新楼多，较为符合现代办公需求。

在这些客观因素之外，在写字楼供过于求的当下，苏宁慧谷的经营之道值得关注。

楼宇经济经过了从提供空间，到提供配套服务，再到打造特色产业、营造产业生态这3个发展阶段的变迁。而苏宁慧谷在前两个发展阶段的基础上抓住了特色产业和产业生态的打造。

苏宁置业睿城公司商办营销管理部总监王杏森认为，越是总部企业越看重圈层和生态，和邻居企业的良性互动是楼宇“加分项”。近三年来，以国家能源集团为核心的能源类和以中国建筑集团为核心的建筑类，多家总部落子苏宁慧谷，目前两大产业占比总和超过60%。

每季度一场大型活动、每月1—2场主题活动，已成为苏宁慧谷的传统。从主题讲座到品牌推广，再到新能源车展以及众多公益行动，项目方和入驻企业经常联办活动。“某公司举办企业财务分析的培训，发现许多‘邻居’都有需求，然后就一对一接洽业务；一家国内排名前三的白酒企业在楼内推广，结果比他们在电商平台卖得还多。”

过去一年中苏宁慧谷多家总部企业承租到期，市场上低价的品质楼宇比比皆是，上门“挖墙脚”已成常态，但企业最终都选择留下。“租金多个两三毛，一年多花两三百万元，对于整层租用的客户来说，不过是一单业务的钱。他们愿意为贴心的服务买单。”

在王杏森看来，这正是自持物业的优势。销售型物业没有动力和资金去做好运营。自持物业时常面临考验，王杏森说他宁愿看到半层楼闲置，也要等到同一层的其他企业承租到期，随后归并整合，空出整层载体，虚位以待优质客户。

优质企业为何不愿走？这幢181米高楼虽然才投用7年，但苏宁慧谷仍以每年300万元、占收益6%的投入强度，用于楼宇升级改造。目前，苏宁慧谷入驻企业中，租期在5年以上的占比超七成。

在远离城市中心的区域，新兴产业包括科技型企业的勃兴直接带动了新城新区楼宇经济的兴起。

在远离新街口的江北，江北新区研创园占地40亩的腾飞大厦，2022年的楼内企业税收达到5.5亿元，亩均税收达1300多万元。

安元科技是2018年腾飞大厦投用后入驻的第一批企业，主业是工业互联网平台及行业应用产品技术研发及服务。安元科技品牌运营中心总监祝志勇介绍，正是在腾飞大厦，安元科技走向快速发展的关键期。公司去年营收5亿元，今年有望达到8亿元。安元拥有一支由700多名教授、博士、硕士等组成的跨学科、跨领域的复合型高级人才团队，不一定要驻场办公的高端人才让安元的价值飞升。

新经济的发展，改变了楼宇经济传统“玩法”。

江北新区研创园聚焦发展集成电路设计、智能研发、大数据云计算人工智能三大主导产业。园区致力于提供与新产业相关的融资、招聘、建设博士后工作站、与园区企业开展合作等创新服务，帮助企业成长。

在工信部发布的2022年区块链典型应用案例公示名单中，江苏荣泽信息科技股份有限公司凭借“区块链企业统计台账管理平台”成为江苏省唯一入围企业。荣泽信息科技市场总监丁丹感慨，像荣泽信息这样的成长型企业，居然能得到园区重视和很多帮助。

抓住风口，用创新的思维、手段才能和创新型企业共享飞速发展的红利。如果此前楼宇招商拼的是政策、区位优势，那么到今天，真正让企业落地生根的，一定是产业定位聚焦不变带来的产业集聚，以及适合新一代创业者和打工人的园区配套。

江宁开发区推动“块状经济”向“柱状经济”转型，着力打造“竖起来的经开区”，先后发布楼宇经济若干扶持政策，提出以平方产出论英雄。

江宁开发区九龙湖国际企业总部园建筑面积34万平方米，共建有13栋载体，办公面积17.4万平方米，去年实现纳税7.75亿元。其中，园区南1楼已经跻身亿元税收楼宇。入驻的知名企业包括台积电设计服务中心、特斯拉汽车销售服务（南京）有限公司等众多知名企业。

园区运营方南京创启科技发展有限公司姜骏介绍，目前载体入驻率90%，世界500强投资设立企业22家、上市公司投资设立企业17家，专精特新企业9家，新型研发机构7家。值得一提的是，这一总部园的企业与江宁开发区的产业基础高度匹配，主要集中在智能电网、汽车、电子等领域，楼宇里研发总部为厂区里的产业服务。

培育新兴力量政府力推低价租金

8月1日，软件谷云密城体育中心启用。除了篮球场、羽毛球场、乒乓球场，还配备更衣室、淋浴间、水吧区，首月客流量约3500人次，经常有企业“包场”。

今年年初，软件谷收到一张12345工单。一位软件谷年轻人提出，每天在园区的工作时间很长，希望足不出园就能运动健身。随后软件谷走访了多家企业，都表达了这个需求，于是几个月后就有了体育中心。

诚迈科技总经理刘冰感慨，没想到云密城还有航站楼。诚迈科技有不少员工每个月有近一半时间在“飞”，这个航站不仅提供定时大巴接驳，还能提前办理值机，省时省力省心。

自2017年底建成交付，云密城已入驻企业超过400家，2022年，这里的12栋办公楼宇共完成税收达9个亿。

就在各摩天大厦、新兴园区争夺最高租金的“桂冠”时，建邺高新区的一栋栋写字楼里，却有近两万平方米的载体，租金价格仅“1元/平方米/天”，还不到市场价的1/3。

这种新玩法大有玄机。

2020年，建邺区发布《012科创森林成长计划》，其中“1·探路者计划”，指的是初创期科技企业享有最长3年期限“1元”的租金载体。“过去载体运营大多是‘二房东’模式，即运营商将载体租下来再转租给企业赚取租金差价，二房东租金占运营收入的比例高达70%以上。这种方式的弊端在于，运营商最关心的是把载体填满，捡到篮子里都是菜。”建邺区科技局相关负责人坦言，建邺打破了传统楼宇运营“批发—零售”方式，政府整合载体资源交给运营商，运营商完成政府各类考核目标后获得补贴，让运营商从“赚企业的钱”变成“赚政府的钱”，这样做的目的就是更加聚焦科创企业的培育和主导产业的招商。“‘1元’载体对运营商的考核重在初创期科技企业的‘灌溉’，例如年技术合同成交额达到1000万元以上的企业最高奖励35万元，优秀科技型中小企业最高奖励5万元。”

建邺区在国家广告产业园4栋、中泰国际广场6栋等打造了9处“1元”载体，已入驻企业77家，今年新申报高新技术企业24家，已有60家通过了年度科技型中小企业认定。

可以预料的是，伴随着一批又一批科技型企业的成长，向云端冲刺亿元税收的楼宇将如雨后春笋。（董翔 仇惠栋 许雯斐 鹿琳 周敏）