一揽子政策发力 楼市回暖期待“金九银十”

近期一揽子政策发力，促进楼市企稳回暖。对此，专家认为，“政策扶持改善需求的目的明显。”支持改善型需求，推动“卖一买一”，能带动首套房购置的刚需，从而让商品房循环链条加速。

　　“今夜不打烊”“楼盘连夜调价”……“认房不认贷”政策在北京落地，激活了楼市的“一池春水”。

　　9月1日19时许，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）明确了在北京实行“认房不认贷”。

　　至此，北京、上海、广州、深圳4个一线城市都进入了“认房不认贷”时间，据记者不完全统计，迄今执行这一新政的城市已超过15个。

　　住房政策的“暖风”正惠及更多人。近期，政策端提振楼市频放大招，从“认房不认贷”到降低首套房和二套房首付比例、“降低存量房贷”，这些政策将为购房者带来哪些利好？对楼市将会产生怎样的影响？

　　“今夜不打烊”

　　在“认房不认贷”政策落地前，不少有改善性住房需求的购房者已经在翘首期盼。新政一落地，一些人立刻开始行动。

　　政策落地的第一个周末，北京一些楼盘售楼处挤满了看房的人。一些楼盘的工作人员也进入了“挑灯夜战”模式，有的开发商推出“今夜不打烊”的海报，楼盘销售人员、房产经纪人连夜带人看房，个别购房者甚至连夜下单。

　　9月2日是上海执行“认房不认贷”政策的第一天。据每日经济新闻报道，上海有的楼盘的访问量比上周末增加了4倍，有的置业顾问加班到凌晨。另外，过去一周，北京、上海的二手房挂牌量明显增加。新政一落地，一些有改善性住房需求的购房者悬着的心放了下来，赶紧将旧房子挂出来交易。

　　“一线城市更需要这个政策。”易居研究院研究总监严跃进向中青报·中青网记者表示，执行“认房不认贷”政策，一线城市购房者的“减负效应”最明显。一线城市青年、新市民等群体的刚性和改善性住房需求比较大，新政策的实施，可以更好地满足居民的合理住房消费需求。

　　“对购房者来说，这一政策的好处显而易见。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，“认房不认贷”会使很多家庭享受到首套住房的首付款和房贷利率的优惠，有效增加老百姓购房能力，增加住房需求，从而促进房地产市场回暖。

　　多地已经开始执行“认房不认贷”政策，老百姓最关心的问题是：房价会因此上涨吗？中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向中青报·中青网记者表示，执行“认房不认贷”有利于部分被抑制的改善性住房需求的释放，其政策的主要目标还是稳定楼市。目前，居民对加杠杆购房的积极性不高，房价总体不会大涨。“当然，不排除有结构性的涨跌。”一名北京的房产经纪人表示，当下，不少二手房的议价空间较大，北京朝阳区一套近300万元的房子，议价空间超过10%，不少业主的心态是“趁着热度，降价先成交”。

　　新政一落地，不时传来有楼盘连夜收回折扣，甚至上调房价的消息，对此，不少业内人士认为，其中不乏一些开发商、房产中介虚张声势，刻意制造紧张氛围的因素。邹琳华表示，“房价的上涨和抢购更多的是一种炒作。”

　　政策扶持改善需求的目的明显

　　“认房不认贷”让更多人可以享受到首套房贷款政策的优惠。与此同时，首套房的购买门槛也在降低，对于刚需和改善性住房需求的人来说，距离实现“安居梦”又近了一步。

　　8月31日，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》发布。中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人在答记者问时表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点分为两点：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

　　二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR+20BP（贷款基点：一个贷款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR-20BP，这些政策工具均纳入各地“一城一策”工具箱。

　　“这为后续各地降低首付比例确定了方向。”严跃进说，过去，降低首付的政策大多针对首套房或刚需，从此次政策来看，二套房也有了降低首付的空间，此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极作用，这也促使各地积极作为，主动降低首套和二套房首付比例。

　　在房贷利率方面，二套房的利率下限从过去LPR+60BP降为LPR+20BP，相当于一次性降了40BP，即使部分购房者可能不能享受“认房不认贷”政策，其购买二套房，房贷利率也会明显降低。在严跃进看来，“新政之下，二套房和首套房一样，购房成本明显下降。”

　　“政策扶持改善需求的目的明显。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，支持改善型需求，推动“卖一买一”，能带动首套房购置的刚需，从而让商品房循环链条加速。

　　事实上，此次政策出台之前，已有一些城市宣布将首套房和二套房首付下限分别调整为20%和30%，其中包括南昌市、郑州市、太原市等地。

　　相对而言，北上广深等一线城市房价较高，购房者对降低首付比例的呼声也更高，比如北京，首套普通住宅首付比例为35%，非普通住宅40%。一线城市新市民、青年聚集，当前，他们的支付能力有限，降低首付门槛，让更多年轻人可以更早买得起房。

　　一线城市是否会选择降低首付比例备受关注。邹琳华认为，“（一线城市）最终还是会实施的，只是时间问题。”

　　“中途调整存量房贷利率”尚属首次

　　还有一部分人也在期待楼市新政，他们就是存量房贷利率较高的购房者，去年以来，他们对降低存量房贷的呼声越来越高。

　　8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱的同时，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人在答记者问时表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

　　在调整政策发布1小时后，农业银行、邮储银行、招商银行、工商银行、建设银行等在各自的官网、官方微信公众号上陆续发布公告称，正在积极推进存量个人住房贷款利率调整工作。

　　“此次政策具有历史突破性。”严跃进指出，在购房按揭贷款市场中，“中途调整存量房贷利率”尚属首次，在一定程度上来说，这是相关部门为月供族送来一个“大礼包”。

　　哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？ 中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人在答记者问时表示，今年8月31日前，金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款均符合条件。9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

　　购房者的房贷利率能降多少？通知中明确，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

　　随后，北上广深等多地陆续公布首套房贷利率下限历史调整情况。其中，北京从2019年10月起，北京、上海、广州的首套房贷款利率下限分别为LPR+55BP、LPR+35BP、LPR。今年8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR为4.2%，这意味着目前北京、上海、广州的首套房贷款利率下限分别为4.75%、4.55%、4.2%。

　　另外，还有一些城市的首套房贷款利率下限为LPR-50BP，按照新一轮LPR计算，不少城市的首套房贷款利率下限为3.7%。另外，还有一些城市阶段性取消了首套房贷款利率下限。

　　不少购房者开始算起了账，新政实行后，有人可以省下100多万元利息。“100万元存量房贷，每年可省5000多元利息”“利息少了41万元，购房者激动得一夜没睡好” ……在社交媒体上，与存量房贷利息下降相关的消息不断冲上热搜，足见社会对存量房贷利率变动的高度关注，这也切切实实关乎老百姓的“钱袋子”。

　　9月1日，记者就如何降低存量房贷利率一事致电多家银行，多家银行的相关负责人向记者表示，目前，各项细则正在制定中。

　　“具体细则还没下来，我们也在等消息。”一家大型商业银行上海分行信贷部相关人士透露，对于银行来说，与一个个客户去商议调整存量房贷利率，工作量较大，可能处理不过来，未来有可能会统一调整。

　　助力“金九银十”

　　近两年，“防风险”一直是楼市的主题，此次政策也不例外。在李宇嘉看来，近期是一揽子政策发力，促进楼市企稳回暖。“风险要防得住，没有量的稳定是不行的。量稳不住，不管是房价的稳定，还是预期的稳定，都无法实现。”

　　今年8月，我国二手房市场继续下行，房价整体呈下滑态势。据诸葛找房数据研究中心统计，8月，100个重点城市二手住宅市场均价为15429元/平方米，环比下降0.52%，较上月扩大0.26个百分点。8月，二手房价格达到近3年低谷，且创下近3年最大跌幅。

　　9月到12月是楼市每年冲刺的关键期，尤其每年9月、10月是楼市的销售旺季，素有“金九银十”的说法，这一阶段一线城市的楼市表现对全国市场影响非常大。一线城市纷纷官宣执行“认房不认贷”政策，从短期看，让楼市“暖意”初现，对于其他城市也具有一定的引导意义。

　　“一揽子政策出台的目的很清晰，就是要利用好这4个月的窗口期，把近期快速下坠的市场情绪和交易规模尽快稳定住。”李宇嘉指出，如果能利用好这个窗口期，或许能够实现全年楼市“U型”走势。

　　诸葛找房相关人士表示，随着政策利好接连落地，预计接下来二手房市场有望获得好转，市场将会逐步走出当前低迷的行情，后续房价跌幅有望收窄乃至止跌回升。

　　严跃进也认为，随着政策效应逐渐显现，一线城市或将迎来一波较好的交易行情，对提振全国市场的行情具有积极的导向作用，尤其是对传统的“金九银十”楼市行情具有提振作用。（见习记者 赵丽梅）