一线城市节前房地产市场实探 上海升温北深广销售平淡

中国证券报记者近日调研四个一线城市楼市了解到，春节临近，北京、深圳、广州住宅市场较为冷清；而在信贷发力、新房集中供应、学区房刚需支撑下，上海住宅市场热度相对较高。

易居研究院最新数据显示，2022年1月1日-23日，一线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，环比下跌20%，同比下跌28%。

　　部分城市楼市略显冷清

　　春节前夕，北京地区不少新房楼盘门可罗雀，其中不乏前两个月的热门楼盘。不同于去年的“春节不打烊”，不少售楼处仅剩个别值班工作人员，大部分员工已放假。“最近客户确实比较少，但如果客户预约我们也会来。”北京市通州区某中介经理说。

　　从二手房市场看，1月24日北京市朝阳区某中介销售经理忙着拨打电话，和业主预约上门带看。“今天算个特例，之前积累的客户较多，三波客户今天都有时间，其实平时一周3-5组带看比较正常。”该中介经理说，“临近春节，最近带看并不多，很多同事都放假了。”

　　据该中介透露，虽然带看量不高，但此时出来看房以及接受带看的业主，心里都有明确目标，所以成交率较高。房价方面，“岁末年初价格一般不稳定，波动较大，加上最近一些利好政策，房价涨了一点。”诸葛找房数据显示，2022年1月17-23日，北京新房成交1234套，环比下跌18.87%。二手房成交3144套，环比下跌4.35%。

　　深圳新房市场略显冷清，二手房指导价逐渐成为购房者的“心理价位”。

　　新房方面，中原研究中心数据显示，深圳整体开盘去化连续2个月低于50%，市场供应继续回升，但热度持续下降。

　　1月2日，位于深圳光明区的安联尚璟府项目开盘，均价约5.19万元/平方米，共推出300余套房源。截至1月25日，该楼盘仅有3套已签认购书，其余房源均处于期房待售状态，项目去化率不及1%。另外，1月3日-9日深圳入市的两个项目，去化率均仅为1成。

　　二手房方面，据深圳中原研究中心统计，2022年1月1日至23日，深圳全市二手住宅成交1273套，而去年1月的成交量为7008套。

　　在福田区一头部中介门店，只有一个经纪人在值班，近半个小时门店都无人问津。“最近片区成交量很低。”上述中介门店经纪人方圆(化名)告诉记者，去年12月以来，房贷利率下降、贷款审批提速，二手房成交有所回暖，但1月份疫情一来市场又冷清了。“来看房的人少，很多业主也不让看房。”

　　去年2月，深圳二手房指导价出台，并逐渐成为购房者的“心理价位”。“近期成交的都是接近指导价。”方圆说，该片区一套60平方米的两居室最近以458万元成交，而该房源指导价约为438万元。

　　广州楼市也较清冷。广州中原研究发展部指出，临近春节，不少客户陆续返乡，促使成交回落。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前两个月，按揭贷款审批加快，加之房贷利率有所下调，消化了很多购房需求，1月份临近春节，很多人回乡过年，叠加疫情影响，因此市场热度不高。

　　上海住宅市场热度稍高

　　从上海楼市看，记者近期在嘉定、杨浦、松江、黄浦等区域调研发现，尽管天气较冷，且伴有小雨，看房和签约人数仍较多。

　　嘉定区某新盘开盘当日新房即认购一空。现场工作人员告诉记者，该楼盘单价约为每平方米59000元，总价在415万元至687万元/套，交房日期为2023年8月。

　　上海杨浦区某高端住宅近日开启认购，总价在1500万元至8900万元/套。售楼处门前，不时有人前来围观。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前市场氛围不错，房企顺势而为，加速销售回笼资金，月末出现翘尾效应。

　　上海二手房方面，某中介店长告诉记者，目前上海二手房成交以中心城区为主，郊区成交量较低，“我们片区二手学区房一直成交不错”。

　　易居研究院数据显示，2022年1月1日-23日，上海新房成交面积为87万平方米，环比上升31%，同比上升18%。

　　放款速度有所加快

　　一线城市住宅按揭贷款放款速度有所加快，房企开发贷额度投放充足。但贷款审批和发放方面，银行审核依然较严格。

　　此次贷款市场报价利率(LPR)调整之后，北京、上海、广州、深圳等城市的银行贷款利率均有下调，且放款速度有所加快。目前，上海房贷放款速度一般在一个月左右。1月20日，根据某国有银行上海分行相关人员向中国证券报记者提供的内部通知，1月21日起首套4.95%，二套5.65%。

　　房企开发贷方面，以上海松江区某中小房企拟开发的一个刚需楼盘为例，某国有银行上海分行相关人员表示，此前类似楼盘贷款额度需要“东拼西凑”，“针对这个楼盘，我们给的额度较大。”一是近期贷款额度较充足，二是这个楼盘所处的松江区属于上海“五个新城”之一，“要保证五个新城的新房供应”。

　　个人房贷方面，上海嘉定某新房销售人员告诉记者，自从去年“三价就低”政策施行以来，即使是首房首贷，实际首付比例远超35%。目前，上海购买二手房的实际首付达到房价的50%左右。一手房情况稍好，但严格要求收入和银行流水等在贷款月供还款两倍以上，“如果流水不达标，即使首房首贷也无法贷到总房款的65%”。