金科股份2021年报：轻资产运营成效显现

4月29日，金科股份（000656.SZ）发布2021年业绩报告。数据显示，2021年金科实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；结算面积1,200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润66.88亿元，归属于上市公司股东净利润36.01亿元。

　　回款率创新高

　　报告期内，金科2021年实现销售金额1840亿元，连续3年位居行业前20；销售回款1853亿元，回款率高达101%，创历史新高；销售面积1966万平米。

　　年报显示，金科通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元，同时通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正。年内，金科的有息负债规模压降，由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

　　截至2021年底，金科资产负债率为79.07%，同比降低1.65个百分点；净负债率为69.51%，同比降低5.56个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.17%，同比降低0.68个百分点，存货周转率为39.99%，同比增长9.99个百分点。

　　保持融资渠道通畅

　　2021年金科持续获得中诚信、联合评级机构AAA级评级；在境外，获得标普将国际评级由B+跳级至BB-，展望稳定，自2021年4月调整后，持续保持至今。

　　金科2021年成功在境内外发行各类公开市场债券融资，包含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等在内10次，融资规模约118亿元。

　　截至2021年度，金科银行融资余额为419.39亿元，占比52.03%；非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。金科保证了所有公开市场债务100%兑付，全年累计兑付金额超106亿元。进入2022年，金科成功发行2022年首期15亿元公司债。

　　土储城市能级提升

　　金科2021年坚持多元化拿地模式，累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，投资销售比控制在40%以内，有效补充了优质土地资源。

　　其中，通过“地产+商业”“地产+产业”收并购等方式获取的土地计容建筑面积为557万平方米，占比56%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约87%，城市能级进一步增强。

　　截至2021年底，金科累计土地储备面积达6591万方，可售货值4685亿元，可覆盖未来2-3年销售。按照城市能级可售面积计算，二三线（含新一线）城市占比80.23%；按城市能级可售货值计算，二三线（含新一线）占比82.47%，一线、四线及以下占17.53%。

　　分区域来看，重庆可售面积达1622.81万方，占比24.66%；西南区域（不含重庆）占比19.49%；华中区域占比18.14%，华南、华北和其他区域占比分别为7.72%、6.20%、5.14%。当中，重庆可售货值达915.87亿元，华东区域1113.16亿元，西南区域896.65亿元。

　　金科近些年的土储结构愈趋均衡，2021年又更进一步。数据显示，金科2021年在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南区域销售金额占比分别达到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，区域布局日趋合理。

　　轻资产运营成效显现

　　年报显示，由地产主业向多赛道协同发展转变，不断加大新业务、新赛道的拓展和落地，为金科2021年带来了新的业绩增长点，尤其是金科服务可以用高增长来形容，多项核心数据增长超过七成，全年营收达到59.68亿元，同比增长约77%；净利润10.77亿元，同比增长70%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%。

　　金科商业2021年营收同比增长30%，EBITDA同比增长32%，形成了以金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心为主的三大成熟产品线。截至2021年底，金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98万平方米。

　　金科产业2021年先后完成潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

　　作为金科多元赛道布局的主力轻资产板块，构建的系统性运营能力也开始凸显。报告期内，金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万方，市场化获取项目超400个，占比近90%；第三方累计在管面积近1.4亿方，占比达到58%。管理规模不仅大幅提升，外拓能力也愈加明显。

　　产业运营轻资产业务初见成效，为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务。

　　金科代建业务发展模式也日趋成型，2021年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积600万平方米，代建储备货值近500亿元，当中一二线城市项目占比52%。（刑思敏）